不过,中国楼市受土地制度、持有成本、货币过度深化,以及权贵资本和地方政府利益影响,房价大幅回落可能性较低,最大可能是高位盘整。在现有框架下,楼市泡沫尚不会掀翻地产行业本身发展,但对其它行业尤其是转型和创新,构成了极大制约;房价的过快上涨,还给金融体系和整体经济的稳定,带来了巨大的潜在风险。与之相关的是,2016年土地财政重新抬头并愈演愈烈,房地产市场资产泡沫化及结构扭曲现象进一步恶化。
楼市前景并非
汇率和房价“二选一”
面对显然不可持续的高资产价格泡沫局面,市场预测中国楼市资产泡沫必然发展为以下两种结果之一:
一、俄罗斯式的本币贬值,房价不跌,汇率暴跌。这是俄罗斯楼市资产价格持续坚挺的“出清”方式,汇率贬值意味着资产的对外价值已下降,但对内价值仍居高不下,国内居民仍需承受高房价。2014年11月开始,俄罗斯汇率进入了延续一年多的急贬过程,但房价保持相对稳定。实际上,俄罗斯房价之所以能保持平稳,是因为前期汇率平稳期间经历了一波暴跌的“出清”过程;俄罗斯房价暴涨也有着类似中国的经济和人口变化基础。
二、日本式的楼市崩盘,房价崩盘,汇率稳定。这是日本楼市泡沫的“出清”方式,日元汇率在广场协议升值后保持稳定,但房价雪崩,日本楼市资产的对外、对内价值均下降。从日本房价和汇率的变动组合看,泡沫经济破灭后汇率之所以能保持稳定,是因为日元汇率一直低估(有不少分析认为是受美国挤压的汇率升值导致泡沫破裂),而房价一直未有调整,这点很类似中国。
比较俄罗斯和日本,两国货币的对外价值变化方向是不一致的,日元在泡沫经济破裂前夕就升值(背后根源是日本经济实力累积和海外投资规模、多元化双升),随后基本平稳;俄罗斯货币对外价值则是一贬再贬,反映了俄经济实力在世界经济版图中的比重下降。从国际经济比较的角度,人民币长期稳中趋升的方向也是不容置疑的。不能简单地以汇率和房价“二选一”,来看待中国经济和楼市前景。
实际上,中国楼市和本币汇率的组合变动,是存在第三种前景的:做实楼市泡沫的同时,保持住汇率稳定,当然前提是楼市泡沫从此不再增长。如此美好前景的路径之一,是中国成功跨越了“中等收入陷阱”,居民收入快速增长、财富快速增加;这样一来,不再上涨或者涨幅缓慢的房价,自然就会有越来越坚实的基础。但“限贷”、“限购”等调控手段仅是临时性的应对举措,并非使楼市“退烧”的长久之计,要在做实楼市泡沫的同时增加经济创新活力:中国需要改变城乡土地结构,要完善住房供应体系,增加持有物业者的成本,农村土地(含农地、林地、宅基地等不同性质用地)确权。