此后的房地产市场,又出现两轮完整的小周期,分别是2009年至2012年、2013年至2015年。其间同样出现了较大规模的楼市调控,起始点分别为2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”。
2015年末的市场回暖,被认为是新一轮小周期的开始。在这轮周期中,市场调控真正始于2016年9月末10月初,16个主要城市密集出台一揽子调控政策。随后的修补性政策陆续出台至今。2017年以来,市场交易量下滑、热点城市房价一度下降,这轮周期被认为进入下行阶段。
全国房地产商会联盟主席顾云昌对这种“周期论”颇为赞同,他表示,我国房地产市场的短周期通常持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式,短周期的运行逻辑为:在房价上升过程中,买房者越来越多,直至购买力透支,市场触及天花板。随后,交易量和房价出现下滑,买房者减少,购买力重新积蓄,为下一个周期做准备。
他认为,这种短周期的变化,其实是一种自发调整的现象。楼市调控会对其进行一定的干扰,但不会改变其运行逻辑。
“国字头”调控政策或终结
同以往的地产周期类似,本轮市场的降温过程并非一帆风顺。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,从房价炒作的因素看,热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求,楼市有升温之势;且随着传统旺季的到来,部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。
南京、青岛的楼市调控政策,正是在这种背景下出台。自2月28日以来,共有11个城市出台调控新政,包括福建连江、江西赣州、河北涿州、河北保定、河北张家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。这也引发全国性调控政策或将出台的猜想。
严跃进认为,2014年之后,楼市进入整体供大于求状态。本轮市场升温也并非全国性的,而是由部分热点城市带动,呈层级式传播。这也使本轮调控政策出现一个明显的特征,即真正做到“因地制宜”。
从2005年以来,我国曾出台大量的“国字头”调控政策,较为著名的有“国八条”(2005年5月)、“国六条”(2006年5月)、“国十条”(2010年4月)、“国五条”(2010年9月)、“新国八条”(2011年1月)、“新国五条”(2013年2月),以及2015年的“330新政”和“930新政”,等等。但自“930新政”之后,这类政策便绝迹于市场,被“京八条”、“沪九条”、“苏十五条”、“津十六条”等地方性调控措施所取代。