“对于冲击千亿的房企,下半年压力很大,当然它们也是现金流最紧张的房企。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱说。截至2018年上半年,万科、恒大销售已突破3000亿元,其中TOP100中销售规模500亿以上房企数量已经达到了25家,有券商预测全年千亿房企数量将超过30家。
融资进一步收紧
作为资金密集型的行业,房企的高周转需要充裕的现金流提供动力支持。
如果说去年还是小型房企大受融资困惑的话,今年融资难问题波及大型房企。
天风证券统计今年年初到6月20日的房企发债数量,上交所和深交所房企公司债数量分别占比39%和47%,公司债审批进度为中止审核的11%,中止项目占整体比例并不算高,但中止项目数量从5月份开始有所增加。
“从龙湖下调债券募集资金额度,碧桂园调整债券的募投项目而中止公募公司债审批流程,以及多家房企发债项目中止,可以看出,由于对于房地产行业调控的大方向没有改变,因此不仅在融资规模,也在融资资金的用途,监管层对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度,房企申报债券发行额度仍存在一定约束。”天风证券在其报告中这样表述。
与此同时,6月27日发改委、财政部印发通知,强调规范房地产、地方融资平台企业境外发债风险控制,指出房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。
对于下半年房地产债市,天风证券认为,由于对于房地产行业调控的大方向没有改变,因此不仅是在融资资金的用途,也在融资规模上,监管对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度,房企申报债券发行额度仍存在一定约束。
也有业内人士告诉记者,房企不只是发债受限,部分银行已经开始收紧对品牌房企的放贷。
从去年开始,在“资管新规”、房地产信托、传统通道业务、房地产私募基金收紧态势下,房地产资金链越发紧绷,“续命”成本已经抬升超过15%。伴随高负债行业特性,房企资金链问题和债务去杠杆将同时叠加,这是下半年房企面临的现实问题。
因城施策政策下沉
在“房住不炒”“因城施策”的基调下,长城证券统计2018年上半年全国性的楼市政策发布,中央层面有6次,40余次均为地方。
中原地产研究中心统计显示,1-5月份的全国各地房地产调控政策多达159次,比2017年同期上升60%。
4-5月,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。约谈之后相继出台相应的调控措施。
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