上述争论产生的根源,在于忽略了一个产业在不同发展阶段具有不同的特征:在高速成长期,“野蛮生长”正常不过,只不过房地产行业和民生关联更大,加之金融属性太甚,加剧了财富分配两极化,所以政府对其调控比对其他行业调控更多。这是可以理解的,也是必需的,因为市场不是万能的,需要市场和政府两只手协调,但是协调的度确实考验管理者智慧。
房地产行业步入成熟期后,快速成长期面临的一些“野蛮”问题将逐渐消失,但并不会像一些悲观者所认为的“冬天来了”。“活下去”更多的是对资金链的考验,是对前几年野蛮扩张模式的矫正。这次房地产拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。
房地产行业将从土地竞争步入产品竞争时代
成熟期的到来虽然不是冬天,但是对房企来说,拍地后“躺在土地上挣钱”的舒服日子结束了,而对于高负债和低效率企业来说,则更痛苦。如何应对?
一个产业在成长期的显著行为,就是企业疯狂占有上游资源,因为在卖方市场态势下,谁拥有的资源越多,谁生产的产品就越多,谁的规模和利润就越大。在成熟期初期,土地竞争还是会有一定效果,但是随着成熟期的不断深化,土地竞争将转为产品竞争。
伴随着中国城镇化率速度放缓,成熟期的房企要主动转向高质量发展。房地产企业要学会像一个制造企业、一个其他行业的普通企业一样,以产品为核心打造企业生态,通过提升产品吸引力来获得市场份额。所有企业家的经营理念必须及时转变,因为这次行业拐点和以前不一样——这次是行业生命周期的大拐点,不再是如以前仅关乎政策是否放开、房价是否涨跌的小拐点。差异化竞争、品牌战略等一些消费品企业常用的名词将不断出现,周转率、产品定位等浅度应用的词汇将被深度研究和使用。
未来的房地产企业将越来越像一个制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。
在产品竞争时代,龙头企业和中小企业会有不同的发展战略,但经营重心都将逐渐后移,效率和利润远比速度和规模更重要,因为做强比做大更难,而活下去也比冲规模更关键!
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