对于明年的市场走势,倪鹏飞预计,总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。空间上,城市分化可能再度凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。
黄瑜也认为,在当前政策稳定的前提下,2019年房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱,部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。
政策建议:
三策并举协同推进
不可否认,今年楼市调控取得的阶段性成果与必要的行政调控手段密不可分,但是也要看到行政调控弊端逐渐凸显的问题。“长期过度使用行政措施,行政调控产生大量意料不到的问题,导致市场乱象,加剧市场风险,使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫加剧。”倪鹏飞说。
因此,对于明年的房地产调控政策建议,倪鹏飞认为,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战,妥善处理经济速度和质量的关系问题,处理好房地产与宏观经济的问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性,将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定,坚守“只住不炒”和“因城施策”的调控思路不动摇,转变调控手段由行政转交市场,完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心,将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节,将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场,将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。第三,下决心改革基础制度,加速度建立长效机制。如房地产税推出实行渐进方案,只对交易或过户住房的家庭进行计提,并在一定起征点上征税;探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流,发行市政债券,填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口;住房制度深化,重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系,加快完善租售并举制度等。
黄瑜也认为,长期来看,要确保房屋的居住属性,仍然需要加大力度推进房地产市场健康发展的长效机制的建设,2019年在住房、金融、土地、财税、投资、立法等方面仍然会持续推进。
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