而中小房企则陷入融资难、融资成本高的困境,面临崩盘与退市的生死抉择,经历降价、裁员、卖股的自救。
如上市8年的中弘股份被深交所摘牌,成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司,压倒它的正是超过百亿元的逾期债务。
同时,规模房企转攻为守,进行多元转型,转换赛道,寻求新的业绩增长点,犹如多米诺骨牌被推倒,如万科探索教育、养老、冰雪假期,以及新的业务格式(工业办公室);碧桂园在2019年会上竟将自己定位成“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。
市场有预测认为,未来房地产企业至少会减少1/3。对艰难生存的中小房企而言,要么下沉到四五六线城市,要么在一二线城市的边缘位置,或者在当地城市里发挥本地资源优势,跟全国性房企合作,为大企业提供前期拿地资源等支持。
4. 房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。
一直以来,中国居民对产权房一往情深,既是由来已久不安定感的折射,也是归属感、安全感、地位,以及教育、医疗、社区服务都建立在房产基础之上。
在中国城市家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%。而为了产权房,催生了一幕幕买房众生相。
年轻人不仅要掏空双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”凑出购房首付,自己也要付出未来20年甚至30年的青春;甚至推出接力贷,还贷年龄最高可至80周岁,买房似乎成了人生的全部投注。
随着“租购同权”以及确立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,租赁市场风渐起。土地出让明确租赁地块,长租公寓在“爆仓”中新生,就连个税申报也搁置争议,租客房租个税扣除不用申报房东信息,再加之90后、00后等新生代的观念转变,待到租赁法律制度真正到位完善,商品房与租房的分化也将水到渠成。
2019是适当的时间窗口
在金融危机低谷之年,资产价格下跌,资金价格上升。
根据德意志银行统计,2018年以美元计价的全球资产,累计负回报的占比高达93%,是1901年有统计以来的第一年,甚至比1929年大萧条时期还要差。
简单地说,资产负回报就是资产价格出现下降,在资产持有人眼里就是财富损失。而在资产属性更好的上海,房产的流动性开始急剧下跌,卖房的平均周期在115天,还不算后面交易过户的时间,中介甚至会告诉挂牌者做好9个月拿到钱的准备,很显然,房产作为最快可以变现的商品,其换钱的时间已经拉长。
与此相反,资金价格却在上涨,一个直观表现就是企业融资、个人贷款更为困难,也正因此央行接连动用准备金工具改善市场流动。
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