在房地产全行业高喊提高周转率的情况下,为什么关键指标产生了背离?
2018 年中国房地产市场又创出了一个奇迹,商品房销售面积达到17.1654亿平方米,相较上年增长1.3%,商品房销售额 14.9973 万亿元,增长12.2%,均再创历史新高。虽然一些高调的开发商没有达到去年初雄心勃勃的销售额,但 2018 年销售额超过 100 亿元的房企也有 156 家。
但市场上也存在着一些疑问,譬如会不会进入补库存的阶段,譬如为什么新开工增速和施工、竣工增速之间存在悖论等。
目前来看上述两个疑问,其中第一个疑问,单从商品住宅 2018 年新开工面积增速来看,补库存是无疑的。但第二个疑问就没那么容易解释了。
一般来说,开发商拍下了土地,就会迅速进入图纸设计、开工建设环节,2018 年很多开发商在此环节下功夫,目的是提高周转率。
一旦商品住宅进入开工建设,那么在统计数据上就显示为新开工面积。
2018 年 3 月起,全国商品住宅新开工面积增速一改此前 10 个月的颓势,开始一路上扬。数据显示,2018 年全年新开工面积达到 20.93 亿平方米,全年增长 17.2%,较 2017 年抬升 10.2 个百分点。
按照常识来说,房子开建的多了,自然在建的就多了,开发商也能卖出更多,最后房子建好的也多了。从数据上来讲,就是商品住宅新开工增长,自然会带来施工面积、销售面积的增长,进而带来竣工面积的增长。
从逻辑关系上看,就是在“新开工—施工—竣工”链条下,新开工是一个领先指标,同步或略领先于施工面积增速变化。其中,新开工面积是施工面积的重要构成,2010 年前占施工面积比重维持在 40% 左右,近年来虽有所下降,但占比仍维持在 20% 以上。
但 2018 年的现实是,新开工面积增速一路上扬,全年增长 17.2%;而施工面积增速微幅攀升,2018 年上半年持续回落、下半年才略修复至 5.2%,仅较 2017 年抬升 2.2 个百分点;销售面积增速呈波浪式起伏但最终创历史新高;更重要的是竣工面积增速近乎持平,而且从 2017 年 8 月以来连续 16 个月零轴线之下(也就是处于负增长态势)。
固然这四项数据之间容易存在时滞,但对比 2010 年以来的数据情况,2018 年属于一个典型的背离现象。这种背离之前也出现过,譬如 2013 年 8月 ~12 月新开工面积增速与竣工面积增速之间,但属于很短暂的现象。
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