与此同时,Wind数据显示,2019年前三季度,A股上市房企平均净资产收益率为5.36%,较2018年同期5.53%下滑约0.17个百分点,期内业绩亏损的房企从2018年的5家增加至9家。其中,云南城投ROE为-20.64%。
“房企利润率下降,其实在整个行业已形成趋势。”合硕机构首席分析师郭毅认为,随着房地产强者恒强趋势愈显,加上整体市场环境和宏观政策保持紧缩,房企利润率下滑是正常市场现象。若地产行业始终保持高利润状态,对实体经济将存在不利影响。
沉重的成本代价
实际上,经历2015、2016年利润率低潮后,房企盈利能力在2018年得以喘息。克而瑞数据显示,2018年,176家上市房企毛利率加权平均值约31.1%,较2017年同期增长2%;净利率加权平均值13.1%,比2017年有一定回落,但比2015、2016年相对较高。
但需注意的是,由于预售制影响,房企业绩结算存在1~2年滞后期,房企2018年的财报实际上主要反映2016、2017年的销售。这两年间,全国楼市经历了一个上涨周期,因此上市规模房企当年平均盈利水平有所回升。
而进入2019年,房企面临的外部环境更加严峻、复杂。从房企主要开支及盈利指标看,企业在拿地、营销与管控、融资上投入较多。去年,融资环境全面收紧后,一系列连锁反应接踵而至:资金成本攀升、拿地成本居高不下,房企不得不从销售端“断臂求生”。
过去一年,忍痛高息发债的企业频频出现。12月,佳源国际合共额外发行6750万美元票据,利率13.75%;力高地产拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据,按年利率11.5%计息;华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据,年利率11.5%。
无数个案导致的结果是,2019年12月房企单月融资成本9.05%,环比上升2.47个百分点。整个2019年,房企新增债券类融资成本7.03%,同比上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.11%,同比增长0.84个百分点。
融资代价持续攀高,房企拿地成本也不断提升。从2015年到2019年第三季度,全国主要城市住宅地价均价从5305元/平方米涨到7385元/平方米。即使调控以来,全国住宅地价环比涨幅已连续8个月收窄,但去年第三季度,仍有94个城市住宅地价处于上行通道。
西政资本统计显示,目前百强开发商的拿地配资成本,前50强一般年化在13%~15%不等,50~100强一般年化在16%~18%不等,百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。
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