上海易居房地产研究院近日发布的《2019年中国百城库存年度报告》显示,截至2019年12月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米,环比增长2.1%,同比增长5.7%。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势,总体上看,相比2017-2018年,2019年住宅库存压力有所增大。
房价方面,根据上海易居房地产研究院发布的《2019年中国百城房价年度报告》,2019全年全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米,同比上涨11.2%,且成为近9年涨幅最大的一年。如果根据国家统计局数据测算,2019年全国房价涨幅为8.7%,这也意味着全国百城房价的涨幅依然偏大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网(www.fangchan.com)表示,2020年1月份出现的新型冠状病毒事件,将显著影响一季度的房地产市场交易。后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制,预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态,楼市交易会逐渐活跃,这对于相关城市去库存有着积极作用。对于房价,严跃进认为房价及涨幅的走势受到很多因素的影响,其中交易量是一个很重要的因素,客观上这会牵制房价的走势。到了第二季度,虽然交易量会开始上升,但预计各城市库存压力较大,所以依然会有降价促销的动作,进而继续牵制房价的上涨。
二线城市库存增长明显,一线城市去化周期最长
报告显示,2019年全年,100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米,而成交量为58107万平方米,楼市呈现"供大于求"的态势。从2019年全年月度数据可以看出,共出现了三次供应高峰,分别为9月、11月和12月。易居研究院分析认为,类似供应高峰的出现,既说明地方在预售证管控上有所放松,也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1:0.96,所以客观上带动了库存规模的上升。
存销比走势
存销比方面,2019年12月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据,总体呈现了V型走势,其中8月份为全年月度新低,而后受库存攀升等影响,存销比数据也明显拉升。
从城市结构方面来看,二线城市全年库存增长最明显,一线城市去化周期最长。
报告显示,截至2019年12月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米,环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%,同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。观察三类城市数据,可以看出2019全年三类城市均已步入库存上升的通道之中,其中二线城市上升态势最为明显。另一方面,2019年12月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、8.9和10.2个月。观察全年存销比的走势,三类城市总体上都呈现了V型的走势,客观上说明了三类城市去化压力先减后增。但从历史数据上看,目前三类城市的存销比均属于偏低位水平,库存风险相对可控。
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