2020年,全国百城商品住宅成交规模微增但创新高,月度变化呈现“先扬后缓落趋稳”的态势,或因需求集中释放,或因热点城市调控加码影响预期,成交增长动能明显转弱。不同能级城市行情相对独立,分化持续加剧:一线城市热度居高不下;二线稳中有降,尤其是武汉、重庆、西安等中西部城市同比降幅显著;三四线成交表现远超市场预期。
未来,“房住不炒”主基调不改变,因城施策以落实“三稳”调控目标,为防止地产成为金融风险最大的“灰犀牛”,企业降负债和居民稳杠杆双管齐下。基于此,我们认为,2021年整体成交规模将小幅回落,不同城市分化延续,一线和部分二线市场成交有望保持增势,回调压力主要集中在前期需求透支严重,基本面缺乏支撑的部分二线和三线城市。
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2020年成交总量再创新高
2020年楼市行情可谓“一波三折”,总体走势呈现出“先扬后落趋稳”态势:1-2月售楼处关闭,楼市供求基本“停摆”,3月以来随着国内疫情得以阶段性控制,各地复工复产,楼市开始步入稳步恢复期,5月同比已然转正,6月达到年内新高,7-8月“淡季不淡”,不过“金九银十”略显逊色,整体成交增长动力转弱,趋于平稳。
2020年全国百城新建商品住宅月度成交面积变化情况
地方政府充分贯彻了“一城一策,因城施政”的主基调,调控政策有收有放,也使得不同能级城市行情相对独立,城市间分化也愈演愈烈:
一线城市韧性较强,收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕,成交占比波动上行;二线城市则呈现出稳步回落态势,城市内部分化加剧,跌多涨少,以沈阳、南宁、苏州、武汉为典型代表,跌幅均在15%以上;而广大三四线城市政策环境依然较为宽松,整体成交表现好于市场预期,基本持稳,不过据我们实际调研情况来看,河南、山西等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况,未来市场的成交表现难言乐观。
2020年全国不同能级城市新建商品住宅月度成交比重变化
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一线供应放量二线持平三四线跌多涨少
据CRIC统计,2020年全年,全国100个重点城市商品住宅新增供应面积54071万平方米,相较2019年同期下降2%。
2020年1-12月100个典型城市新建商品住宅月度供应情况
分能级来看,一线城市整体新增供应面积3599万平方米,同比上升18%。广州供应面积高达1346万平方米,同比大增45%,深圳供应明显改善,同比增长14%,北京供应规模微增5%,上海进入四季度供应渐显乏力,累计同比仅增长2%。
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