2020年,全国住宅市场三四季度呈现翘尾态势,与之形成鲜明对比的非住宅市场,尤其办公市场的压力则持续显现:重点城市的办公租金连续三年下降,一二线城市坪效差距显著;空置率处于高位而新增供应不减,去化压力持续加大。但一线城市整体韧性更强,租赁需求反弹更快,其中的优质新兴商务区成为热点:政策的大力引导和补助,总部经济效应的辐射,企业降本增效的需求以及新兴产业的发展。
需要提醒的是,2021年办公会更难,从供应的角度而言,今年会有一部分项目集中供应之后,租金、出租率和售价将呈现出三降态势。
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城市和商务区之间的分化均持续加大
受疫情和经济大环境变化影响,一二线城市的办公租赁市场均极大承压,但一线租金均价仍在重点二线城市的2倍之上;且疫情逐渐受控后,一线城市的复苏反弹明显更快,反弹力度也更强;同时,城市间的分化在加剧,城市内商务区之间的分化也开始显现,一线城市的优质新兴商务区迅速崛起。
1、租金近三年持续下降,一二线城市坪效差距大
一线城市办公
近三年,全国重点办公城市的甲级写字楼平均租金均为连续下降趋势; 截止20年四季度,北京以11.3元/㎡/天领跑全国;在大量新增供应,供大于求的结构下,深圳近几年与广州的租金差持续缩小。重点二线城市与一线城市的租金差仍较为明显,分别为3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。
2、一线城市净吸纳反弹更快,整体市场韧性更强
重点写字楼
据CAIC重点城市监测显示,2020全年一线城市中仅北京净吸纳量同比下降,年中两次疫情反复对北京办公租赁成交影响较大;上广深净吸纳量同比均有较大幅度的上升,其中深圳更是以66.2万㎡领跑全国,科技行业受疫情影响较小,深圳下半年需求反弹明显、表现强劲,贡献了全年近5成净吸纳量。
重点二线城市中,武汉受疫情影响最为严重,全年净吸纳量为负,杭州与重庆同比下降近3成;南京与去年基本持平,福州受益于三季度整体市场的优异表现同比大幅上升。
3、一线城市优质新兴商务区成为热点
优质新兴商务区表现出共同的特征:相对传统核心区更低的租赁成本,高品质楼宇的集中供应,较大的政策扶持补助吸引龙头企业入驻,符合未来发展方向的新兴产业聚集。
以上海前滩市商务区为例, 据《上海浦东新区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》,世博-前滩已与陆家嘴一并列入“一主、一新、一轴、三廊、四圈”中的主城区。自2012年陆家嘴集团主导前滩国际商务区的开发建设,一直致力于将其打造为全球城市中央活动区的示范区,目前来看成果显著。
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