上海师范大学教授崔光灿指出,研究房地产上市公司在资本市场地位,可谓是“实业界的巨人、资本界的矮子”。2020年,房地产业增加值7.46万亿元,占GDP的7.3%。房地产开发投资为14.1万亿,占全社会固定投资比例27.3%。2020年底,A股房地产上市公司市值仅为1.9万亿,占比2.47%。
截至2020年12月末,沪深两市4140家上市公司,A股市值规模合计79.63万亿元,较上年同期上涨34.49%。市值上涨行业中卫生和社会工作业市值大涨111.80%居首;科学研究和技术服务业、教育分别上涨77.69%和72.55%。排在第二、三位;租赁和商务服务业、制造业分别上涨69.49%%和63.31%排在第四、五位。而房地产业市值处于下跌行业中,下跌-12.51%。房地产作为中国经济的稳定器和压舱石,房地产市值的发展与行业地位严重不匹配,因此房地产属于迫切需要市值管理的行业。
市值管理或将促进房地产业拓展融资空间
上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇分享到,从上证综合指数成分中房地产开发的占比来看,2015年,申万房地产开发III在上证综指中的占比最高,达到了3.61%,随后便逐步回落,截至2020年末,占比仅为1.80%。说明房地产在资本市场的地位在逐步下降。
崔光灿认为,当前房地产宏观调控趋严,特别是2020年出台房地产“三道红线”政策,使得房地产业发展融资空间受到严重压缩,同时房地产一直被证券管理压制,无法充分利用资本市场促进企业发展,信号传递功能弱,再融资功能弱。房地产市值管理有利于使房地产上市公司成为转型发展的排头兵,构建行业发展新时代;有利于形成价值创造、价值经营和价值实现的协同发展;有利于寻找企业可持续发展之路,从利润管理到价值管理;有利于探索资产、服务和金融多属性融合的企业发展之路。
市值管理,是上市房企提升经营管理,强化资本管理的必由之路
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为,随着房地产行业规模的天花板已现,房地产进入后开发时代,房企由过去的重视规模管理到现在的重视利润管理,未来必将进入到重视资本管理,而市值管理,是房企提升经营管理质量,加强优化资本管理的必由之路。
上海融客投资管理有限公司董事总经理、上海社科院市值管理研究中心研究员竺敏明提出,在房地产进入后开发时代,房企不断多元化拓展及转型,如中介服务、物业管理、城市更新等都面临巨大风口,这些细分领域有更大市值管理的空间。做房地产市值管理需要找寻合适、创新的切入点:(1)盘活存量商办类地产上市公司的市值管理;(2)以发展内循环为基调的相关地产子行业上市公司;(3)拓宽融资路径:三道红线下,房地产融资面临困境、资本市场被打压,不少房企不得不赴港借高息借债,REITs,CMBS等产品未来将成为房企融资的重要路径,而这些也属于市值管理的范畴。
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