1.2019年下半年开始,监管部门密集进行窗口指导,要求信托公司严格控制房地产信托业务。其中《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号),也即“64号文”,也明确表示要加强房地产信托合规管理和风险控制。2019年年末的房地产信托规模不得超过6月30日,今年逐步调整为,地产信托业务规模不超过2019年底。“今年银监部门又口头通知,一季度地产信托额度不得超过2019年底,且任何时点都不能超过。监管通过控制信托预登记审批端口,严格控制各家公司额度。
解读:原规模基本借助借4、3、2壳前融方式,但该方式会占用信托公司规模,由于银保监将此规模一降再降,且前融的融资规模大体以土地款70%计算,由于地价一直上涨,需要的融资额度变大,加上集中供地,如任何时点均不能超过,势必造成在集中拿地后的大概2-3个月额度会非常紧张。
2、2020年4月17日,中共中央政治局今日召开了会议:实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资-------要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
解读:不会持久以往的大规模供地建新房,逐步开始加强老旧小区改造。
3、2020年6月13日银保监会:重点严查表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资;违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;---------流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发。
解读:严查资金使用用途,对于很多地产公司通过非房企业融资会因为资金用途受限,该中融资规模将会有很大影响。
4、2020年8月20日住房城乡建设部、人民银行出台的“三道红线” 包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。根据“三道红线”触线情况不同,将所有的房企分为“红、橙、黄、绿”四档。(有息负债规模以2019年6月底为基础)
以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。
红线1指标:剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)
红线2指标:净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益
红线3指标:现金短债比=货币资金/短期有息债务
红色档|
“三线”均超出阈值,有息负债规模不得增加;
|橙色档|
“二线”超出阈值,有息负债规模年增速不得超过5%;
|黄色档|
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