(三)动态成本
动态成本是反映项目开发全周期各个阶段的变动实际成本,是对整改个项目的当前阶段预估成本的总结,可以预测项目未来成本状况,是项目经营状况的分析根据,它能够及时对项目经营状况作出反馈,便于为项目决策有据可循。
动态成本在一定时期内,发生的成本随现场产值的增减而成正比例变化。可变成本与固定成本相同。可变成本和现场施工数量之间的线性相关性适用于一定范围。当超过相关范围时,各阶段的动态成本可能会发生非线性变化。动态成本是由己发生成本和待发生成本构成。已发生成本主要包括合同金额、预计变更、已发生变更、无合同费用以及与待处理成本对应的待处理科目。
(1)合同金额:对应己发生的合同签约金额。
(2)预估变更:通过线下综合预估形式导入项目金额,该部分费用是对项目待发生签证变更费用的前置预估。
(3)己发生变更:主要包括签证、变更、补充协议等己发生的费用。
(4)无合同费用:主要指开发间接费等非合同发生的费用。
(5)待发生成本:对应待发生台账,主要是待发生合约规划成本总额。
二、动态成本管理
房地产项目目标成本动态管理的关键是动态成本的定期考核,将本阶段动态计算成本与目标成本进行对比分析,结合预警和强控制指标分析本阶段成本偏差评估。项目目标成本确定后,房地产企业各职能部门应按照制定的工作计划进行成本工作。
由于目标成本是特定的静止的,动态成本随项目开发过程而变化。所以,在实际的现场施工过程中,伴随着施工进度的变化、设计方案的优化等因素,都将影响目标成本管控方式,有的因素可使项目成本结余,也存在其他因素导致成本有所增加。
通过分析动态成本与目标成本之间的偏差,各部门需要交圈式对动态成本进行准确测算,可以帮助房地产有关部门及时发现风险,制定降本措施,为后续项目的经营决策提供价值,便于企业高管及时掌握项目的成本经营状况。
(1)动态成本的预警和强控
房地产项目动态成本是以目标成本为考核依据,将动态成本与目标成本进行偏差综合分析,根据关键点的不同指标对项目采取对应的“预警”和“强控”响应措施。“预警”和“强控”是根据一级科目的成本偏差和总金额的变动进行响应的。
当成本变动超过一定范围,需要向设计、开发、成本、工程等部门相关负责人发出预警响应,预警响应后应尽快采取必要措施修正偏差,同时加强对应科目的动态监控。当成本变动比较大时,可能发生失控的征兆时,需要向各部门相关负责人发出强控警报响应,全面系统的梳理并查找原因所在,针对存在的问题编制纠偏方案,审批后才允许继续施工。
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