虽然从来没有被明确提出，但目前北京入市的新盘存在一条隐藏的红线，8万元/平方米，几乎已经成为共识。从今年3月17日一系列房地产调控组合拳推出以来，还没有一个入市新盘能够成功跨越这条红线。限住了高价盘入市的同时，这条线还带来了另一个影响，近期入市新盘取证价格极为接近。有了购房意向，在同样的预算下，购房人有了更大的选择空间。尤其是前几年土地供应集中的京西南片区，西南二环楼盘的价格直接影响了本计划在四环、五环甚至六环置业的购房人的买房节奏，他们开始在多个楼盘的比较中观望。有业内人士坦言，如果这样的市场情况一直持续，北京楼市久违的特价房会重出江湖。
西南二环限价新盘的价格 限住了门头沟购房人的出手
如果时光倒流几年，房地产业内人士告诉你，购买三、四环平层项目的和购买六环外平层项目的，可能是同一批购房人，你会信吗？但近期，事实就是这样的。
从今年3月17日北京房地产调控升级以来，根据北京市住建委网站信息显示，北京新入市的楼盘，获批的最高价格是中国玺（亚林上苑）的79458.99元/平方米。虽然是一房难求，而且大部分房源是200平方米以上的大户型产品，但这个位于西南二环楼盘的售价却影响了整个西南片区。
一位近期几乎看过西南板块所有新盘的购房人方先生告诉《广厦时代》，南四环外、门头沟这两个新盘集中的地方近期他都转过好几次了，没开盘正在蓄客的，给出的报价都差不了太多，虽然从地理空间上看，位置相距很远，但价格上差距并没有那么大。已经开盘的项目，目前的价格，还是很难让他立刻决定出手。尤其是看到中国玺的售价，虽然户型大、总价高，但毕竟单价在衬托，他更觉得7万元单价买门头沟有点不值。
方先生表示，以他前段时间看的一个门头沟的楼盘为例，120平方米不到的户型，总价八百多万元，均价相当于不到7万元/平方米，这已经比他最初看房时销售的报价稍微低了些，但他还是有些犹豫。因为他近期还看了南四环外的一个项目，有130平方米不到的四居，他对那个户型比较喜欢，估计1000万元以内也能拿下，想等那个项目开盘出来价格了再比较下。方先生工作在金融街，他觉得这两个地方的交通对他来说都算方便，相差不大，但南四环的项目现在就已经通了地铁，价格稍微高一点的话，他觉得还是南四环值一些。
隐藏的新盘限价红线拉近了西南二环与门头沟新盘的价格距离，同样也让这些项目的客群在无限接近。有项目开发商就坦言，以前做项目，从来没想过六环外的项目会和三环、四环的项目形成竞争。虽然每个项目为赢得购房者的青睐都给出了自己的各种价值点，环境牌、规划牌、户型牌、配套牌……但无论开发商怎么使出浑身解数，最影响购房人决策的因素——价格，就摆在那里。这些项目的操盘手近期都在面临一个难题，如果不在价格上有所牺牲，那购房人就会在几个不同的项目里来回观望。
开盘当日实际售价 不再高于报价与预期
在房地产市场火爆的那几年，开发商开盘价往往是这么来的：开盘前几个月，先在市场上放出口风，大概传出一个性价比高的价格，人们纷纷闻声而动前去排卡排号。开发商开盘时根据排卡排号人数和房源的对比，会开出不同的价格，排队的人越多，开盘价格就越高，毕竟客户的基数在那里摆着，一共几百套房，挤走一批购买意愿不强烈的，剩下的就是真正的需求者。这就是为什么前几年热销楼盘被广为诟病的原因。
而眼下的市场有所不同，新盘开盘价往下走。
新盘扎堆的区域，买房人因选择空间大、价格相差小而观望。而一些新盘没有那么集中的区域，热销则是建立在牺牲一定利润的基础上。虽然近期项目取得预售许可证的价格多在7万元上下，但实际的成交价格大多都比获批价格低出不少，同时开发商也想出各种办法，提升新盘的性价比。
小麦6月底在昌平某热盘购买了一套中叠户型，按照他的预期，他本来只能购买一套上叠户型，没想到开盘的价格让他如此“惊喜”。
小麦告诉《广厦时代》，他购房的预算在1200万元左右，之前看房的时候置业顾问给他报的预算一直是6万多一平方米，按照这个价格，他只能购买一套上叠的户型。而且置业顾问告诉他，上叠户型会比较抢手，按照他排号的顺序，有可能会买不到。因此，他还特意找了找人，想托关系订一套上叠。
该项目开盘当天，他早早地到了售楼处，选房时发现，实际销售价格比他预期低了不少。他的预算已经足够可以购买一套中叠户型。他介绍，算上排卡费等费用，他购买这套房子总房款在1200万元左右。与开发商签订了两份合同，具体的房款分为两部分。地上部分是正常的住宅，合同面积180平方米左右，合同金额是1170万元左右，地下部分签的是仓储销售合同，合同面积80平方米左右，而实际使用面积则有180平方米，同时还有赠送的精装院子。这样算下来，1200万元买到了超过350平方米的使用面积，这个已经超出了他预期，于是当时就订房签了合同。
小麦还透露，他认识的另一购房人则在当天购买了他原来看中的上叠户型，总价不到1000万元，即使不算赠送面积，单价也没有到6万元/平方米。
实际成交价低于购房人的心理预期，这样的情况在北京楼市已经很久没有发生了。在今年以前，二手房市场，购房人还在遭遇卖家一天一调价，几个购房人一起竞价买房。新房市场，在未开盘以前，购房人收到的是置业顾问一次又一次抬高的开盘预期价。买房人走进售楼处，收获的很少有“惊喜”，多半是惊吓。
房子滞销的几大原因
除了几个限价商品房凭借超高的性价比得以热销外，目前，大多数在售楼盘都存在滞销的现象。《广厦时代》在调查门头沟楼市时发现，在小小的一个区域内，10个楼盘进行着白热化竞争，而开盘价也是比着往下走。甚至发生了谁家开盘，别的楼盘销售员就举着“别着急买，来我家看看”的标语站在开盘项目的路边进行枪客。
但即使房子价格下降了，房子依然卖不动，都没有出现抢购的局面。数据显示，6月上半月，北京全市新建商品住宅共网签961套，与5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在？
首先，投资客离场，而真正购房者购买力不足。
自从中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，房地产市场渐趋冷静，从年初到5月份二手房成交量逐渐下滑，整体走势呈下坡路线，投资型购房者身影越来越少。据了解，以往投资客买房会运用高杠杆，交了首付，还月供至房产证下来便迅速出手，而眼下，去杠杆化的楼市现状让他们无路可走，尤其是高位接盘的投资客正在被市场报复，据某二手房中介负责人透露，目前传出的很多低价抛盘的消息，很多都是那些炒房者低价出售的房源。
而对于刚需和改善型购房人来说，目前买房门槛越来越高，贷款越来越难，不得不暂停购房的脚步。一位购买到了热销房的改善型购房人，最近却不得不选择退房。原因就是无房无贷款的她由于收入达不到覆盖月供的原因，不能交40%的首套首付，而是要交80%的首付，购房成本的增加对她来说是致命打击，退房、选择观望无疑是她最无奈的选择。
其次，开发商按兵不动，或拿少量房源回笼资金。
前不久，刚刚有传言部分高价商品房可能解冻，拿到10万元左右的预售价格，有关部门在昨天通过其宣传渠道发声：确保2017年房价环比不增长。并明确提出，严格商品房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可证或办理销售备案。
开发商指望政策松动看来又被泼了冷水。此前，很多开发商迟迟不开盘，有的是因为预售价格过高，建委没有批准，而有的项目则是被限价，不想利润受损，索性捂盘不开。目前，与买房人的观望期一样，大量的可售商品房开发商也进入了观望期。
京城北部几个重量级楼盘都是在售楼盘，但基本上是一个月卖不了一两套，倒不是因为卖不出去，而是开发商根本不想卖，缺钱了就推出几套放到市场上，这种“消极怠工”的做法是目前开发商们普遍的应对状态。
第三，买房人看衰预期。
3月至今，北京楼市迎来密集的政策窗口期，不仅有“317”新政（认房又认贷，提高二套房首付比例）颁布，还对“假离婚”“商住房”“学区房”等政策可能存在漏洞的地方进行了严格的限制，对哄抬房价的中介也采取了严厉的措施，4月初，北京再次对房价祭出“杀手锏”——明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。这就给刚需购房人一个信号：不要打破脑袋买高价商品房。