当2008年国际金融危机波及中国经济的时候，社会各界越来越多的声音建言放宽货币政策。当时吴晓灵借鉴121号文件教训，提醒要防止过多的舆论对政策的影响。吴晓灵回忆说，“121号文件出台后，舆论狂轰滥炸批评这个文件，于是整个政策层的调控转向。当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。”
从121号文件开始，延续到2017年，在2003年后的每一轮房价调控中，就好像是一场场比赛，规则变与不变，都看具体情况，相机定策。要么地产商人的声音超过政府，要么政府的声音盖住地产商。
但有一点必须正视，每一次调控政策，从总体上看，都是要降低房地产风险。在房价之外，还有一点，也要正视。1992年全国完成房地产开发投资731亿元, 2000年5000亿元，2012年逾7万亿元，2016年超过10万亿元——中国房地产在过去25年大历史中，几经沉浮，多次转折，但总体上的繁荣之势无可否认。国民经济支柱性行业的贡献无可否认。改变城市面貌和人民居住环境的作用更无可否认。1992年，发生了太多历史性的场景。对于中国，对于房地产，对于国人，都是如此。
这一年——政经大事件上，邓小平南巡，市场经济确立。发展是硬道理，“三个有利于”，这些论断推动了全国的思想大解放，经济大发展又迎来了新一轮的势能。
1992年初，邓小平南巡揭开了中国新一轮改革的序幕，彻底改变了这个大国的走向
这一年——商业大事件上更加丰富多彩：王石创办万科8年，他做出了一个大决定，结束多元化只做房地产。
房价未来走势
许家印看了邓小平南巡讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡。
杨国强接盘创办碧桂园，打出“给您一个五星级的家”的地产美好口号。
王健林，在一个叫大连市西岗区住宅开发公司的国企任总经理，日思夜想着筹划万达的建立。
胡葆森，结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产。
任志强还没有成长为“大炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子。
宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海，为一家叫南方四通的公司独当一面。
冯仑、潘石屹结束炒地皮，惊险逃出海南岛，躲过房地产泡沫袭击。
在香港，李嘉诚被聘为港事顾问。
所有以后发生的房地产历史，概括起来就是——中国的房地产大历史因1992年而开启。中国房地产报从这一年，被国家新闻出版署批准为正式发行的报纸。故事庞大，这一年注定了是中国房地产市场与商业的精彩史开端。
1992年：北上广深房价脸谱
1992年底的一天，“万通六君子”之一的潘石屹在海口规划局查到两个数字：北京市当时人均住房面积7平方米，海口市人均住房报建面积却已经达到了50平方米，海南房地产 “要出事”，这是他的第一感觉与判断。
同样敏锐的冯仑则从另一个侧面看到了危情所在：当时海南有1.8万家房地产公司，海口本土人口不到30万，整个海南岛600万人，只有20%在城市，剩下的都在乡下，供给与需求断层。
风险就在眼前。潘石屹、冯仑决定到北京找机会。潘石屹、冯仑撤走的背后，是一个没有购买力的海南楼市行将垮塌的前夜疯狂。1992年海口房价，堪称天价。王府大厦、德派斯大厦8000元/平方米，海外大厦8000元/平方米, 珠江广场住宅楼9000元~10000元/平方米，南洋大厦12000元/平方米，最疯狂时段涨到2万港元/平方米，放在今日，也是高企的价格。
从当时的全国房价局势来看，1992年商品房平均单价未超过1000元。根据国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
北京。1992年回溯到1987年，北京房价处在政府分片、分区定价时期。1992年后，北京的商品房价格进入放开时期。其时北京房地产业发展迅速，市场价格体系没有完全形成，商品房价格以年均约30%的速度上涨，至1996年，全市商品房平均售价升到4400元/平方米。
1992年，是北京中央别墅区发端元年，借势于外销房，这一日后长期独霸北京别墅市场的板块正式启动。别墅售价与租金都持续走高。
上海。1992年，有一种产品及其房价，今天人们已经忘记了它的名字，即外销房。单看概念，很难理解外销房和它的价格，但这里有一个好故事。汤镇宗，香港到内地拍电视剧第一人，他在内地拍的第一部电视剧是《外来妹》。他后来回忆，在内地的投资都亏了，亏得最大的就是房地产投资，在1992年时，他在上海置业，当时上海市中心的外销房，价格难以想象，每平方米一万多元。到2001年期间，价格遭遇腰斩，“现价五千多元，缩水一半”。
其时，上海市中心的内销房价格每平方米在五六千元的水平。这个价格与外销房对比，算很廉价，但对于上海市民来说，已是一个心理高价。
广州。1992年房价被炒高，环市东淘金路一带的商品房淘金花园、华侨乐园等楼盘，价格涨到6000元~8000元/平方米。天河北区域也崛起，外销房价格达到8000元~12000元/平方米，主要客户群来自香港、澳门、归侨和少量下海先富起来的广州人。
深圳。1992年房价最贵的片区罗湖，商品房单价在4000元左右，2017年6月6日的商品房成交价格是98581元/平方米。相比内销房，深圳外销房则是惊天价格，1992年5月，罗湖国贸旁的天安国际大厦发售时，商住单位售价最高达每平方米2万港元，开创当时国内外销楼宇的最高纪录。
这一阶段，延续40多年的福利房对大部分国人起到了保护与阻隔的作用，人们对于房价还没有太多的意识。