地产投资数据：房地产开发投资完成额
通常所说的地产投资，全名是“房地产开发企业本年完成投资”。首先，“房地产开发企业”意味着该指标只包含房地产企业的投资，房地产行业中的非房地产开发企业，所做的投资是不计入的；其次，“完成”意味着投资金额是按照开发完成的进度计入这一口径的，而非拨款的时点。因此一项工程大致是按照建设推进的百分比，计入对应比例的总投资款，统计局将此称为“形象进度原则”。与其他固定资产投资一样，地产投资是名义值。从投资开支分，地产投资可分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资，其他费用主要是土地购置费。
地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积
地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。线性回归的结果是，投资累计同比 = 0.063 + 0.200*上期新开工累计同比 – 0.051*上期竣工累计同比 + 0.775*上期施工累计同比，地产开发面积数据能够解释78.8%的地产投资变动。13年以来的预测值出现系统性的偏离，土地购置费用或为主因。但单独预测土地购置费，又为预测投资增加了难度。
地产销售数据：商品房销售、待售、库存
商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房，二手房交易不在统计范围中。对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米。对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。广义地产库存的去化周期30个月左右。棚改货币化对地产销售和去库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。四年内货币化棚改大约能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。地产销售通过两种渠道影响地产投资，首先是期房销售带动投资的逻辑，其次是销售回款补充房地产企业现金流的逻辑。
房价数据：一手房价指标、二手房价指标
城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数。在所有70座城市中，6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州，涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。在所有70座城市中6月二手房房价同比涨幅最高的是无锡、广州、郑州、武汉，同比涨幅最低的是银川、呼和浩特、大理、锦州。实际上，目前包括链家在内的房地产中介商已经建立了较为完善的二手房数据库。基于这些数据库，一些人已经走得更远，可以通过大数据的方式来分析城市内部区域，甚至精确到一个小区的房价走势。
地企资金数据：房地产开发到位资金
房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额，以及这些资金分别的来源。到位资金来源可分为四大类，一是国内贷款，二是利用外资，三是自筹资金，四是其他资金，其他资金中主要是售房所得的定金和按揭贷款。上半年房地产企业到位资金较为充裕，但今年以来地产企业对贷款的依赖有所增加，受利率上行的负面影响将更大。
风险提示：利率上行对地产投资的负面影响超预期；三四线地产销售持续性低于预期。
1. 地产投资数据：房地产开发投资完成额
第一问：房地产开发投资的统计口径？
我们通常所说的地产投资，统计局在月度发布的公告中称为“房地产开发投资”，其全名则是“房地产开发企业本年完成投资”。这个全名值得仔细解读：首先，“房地产开发企业”意味着这个指标只包含房地产企业的投资，房地产行业中的非房地产开发企业，所做的投资是不计入这一口径的；其次，“完成”意味着投资金额是按照开发完成的进度计入这一口径的，而非拨款的时点。因此一项工程大致是按照建设推进的百分比，计入对应比例的总投资款，统计局将此称为“形象进度原则”。
在统计局的注释中，地产投资包含“房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资”。因此地产投资不仅仅是直观的“建房子”的投资，还包含了对房屋周边土地和公益设施的投资。虽然土地购置费是地产投资数据的分项，但该部分不形成GDP核算中的资本形成，因此也不直接计入GDP。
第二问：地产投资是名义值还是实际值？
地产投资数据与其他固定资产投资一样，统计的是名义值。因此地产投资增速长期高于GDP实际增速实际上是正常现象，也能部分解释2015年地产投资增速在通缩环境中的大幅下行。因此在从地产投资推导固定资本形成和GDP增速的时候，也是需要注意价格因素的变化的。今年上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%。今年地产投资增速较高，是好于市场预期的，但也要看到地产投资累计增速的高点出现在今年4月，之后已经连续回落两个月了。
第三问：地产投资增速是否存在地域分化？
从地域分，地产投资可分为东部地区、中部地区、西部地区。东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。
近年来，中部地区投资增速明显高于东部和西部。今年上半年，中部地区投资增速+16%，东部地区+8.4%，西部地区+6.8%。但从构成来看，人口稠密的东部地区投资依然是最大的部分，今年上半年东部地区投资占比54%，中部地区投资占比21%，西部地区投资占比22%。从今年开始，统计局重新公布东北地区地产投资，但目前东北地区地产投资体量仅占3%，增速也依然处于负区间。
第四问：地产投资中住宅投资占到多少？
从建设类型分，地产投资可分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资、其他投资。其中住宅投资项下又专门统计了90平米以下住房投资、别墅和高档公寓投资。今年上半年住宅投资增速最高（+10.2%），之后依次是其他（+7.7%）、商业营业用房（+5.0%）和办公楼（+4.8%）。从构成看，住宅投资也是最大头，占比总投资高达69%。办公楼投资占比21%，商业营业用房和其他投资分别占4%和6%。
第五问：地产商购地如何计入地产投资？
从投资开支分，地产投资可分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资。其中建筑工程和安装工程主要是房地产施工环节的投资，设备工器具购置主要是设备采购的投资，而其他费用主要是以土地购置费为主。二季度以来，土地购置费增速高位维持，是地产投资增速较高的重要原因，而建筑工程和安装工程投资增速均有轻微回落。从构成看，建筑工程是大头，今年1-5月占总投资的66%，之后是土地购置费（18%）、安装工程（9%）、土地购置费以外的其他费用（6%）、设备工器具购置（1%）。
第六问：土地购置费和土地成交价款是什么区别？
从上一段中可以看出，地产商购地是以土地购置费的名目计入总地产投资的。但统计局也会月度公布“土地成交价款”这一口径。土地购置费和土地成交价款主要有两点区别，一是土地购置费的口径更宽，包含了各种为了取得土地使用权所支付的费用，而土地成交价款仅仅是土地的合同价；二是土地购置费是分期按照实际支付计入的，而土地成交价款是当期成交一次性计入的。
土地成交价款与土地购置面积的口径是相同的，可以根据这两个数据计算土地的平均购置价格。土地成交均价的变化从长期看反应了全国地价的上升，但短期均价的变化往往是结构性的，如今年以来均价的上升主要是由于地价较高的一二线城市供地更多了。
第七问：土地供应的新政策如何影响地产投资？
住建部和国土部80号文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》强调在房地产库存去化周期较短的城市，应加大土地供给的力度和节奏。实际上近期北京上海都公布了“十三五”期间土地供应的规划。如果年内一线城市和库存去化较好的二三线城市的土地供应继续放量，我们将看到地产商拿地数据进一步上行，进而支撑地产投资，不应忽略地产投资好于预期的可能性。
2. 地产开发面积数据：新开工、竣工、施工面积
第八问：地产开发面积数据的统计口径？
地产开发面积数据包括房屋新开工面积、房屋竣工面积、房屋施工面积。其中新开工面积指的是统计期内房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的面积，不包含由停缓建转为复工的面积，多层建筑物按照整栋房屋的全部建筑面积计入；竣工面积指的是统计期内建筑完工，已经可以移交使用的整栋房屋建筑面积；施工面积口径稍复杂一点，一是包括上期跨入本期继续施工的房屋面积，二是包括上期停缓建本期复工的面积、以及本期施工后又转为停缓建的面积，三是包括新开工面积和竣工面积。
今年上半年，全国房地产企业房屋新开工面积8.6亿平米，房屋竣工面积4.2亿平米，房屋施工面积69.2亿平米。和投资完成额类似，上述三种房地产开发面积数据，统计局也公布按照建筑性质的分项数据（住宅、办公楼、商业营业用房、其他）和按照地域的分销数据（东部、中部、西部）。实际上，在三种面积数据中，住宅面积占比都在71%左右，办公楼4%，商业营业用房13%，表现出了较强的均质性。
第九问：地产开发面积数据可以预测投资吗？
地产开发面积与地产投资存在较强的相关性。在地产投资数据中，建筑工程投资、安装工程投资、其他投资占比较为稳定，而地产开发面积数据中住宅、办公楼、商业营业用房也比较稳定，因此地产开发面积数据理应与投资金额存在长期的稳定关系。使用2002年以来的历史数据计算累计同比序列的相关系数，可以发现与投资累计同比相关性由高到低分别是房屋施工面积（0.885）、房屋新开工面积（0.729）和房屋竣工面积（0.404）。
然而，近年来地产投资与开发面积数据的相关性出现了明显的减弱。用2015年以来的历史数据计算，相关性依然存在，排序房屋施工面积（0.423）、房屋新开工面积（0.397）和房屋竣工面积（0.249）也依然不变，但相关系数的值大幅下降了。
地产开发面积数据能够解释78.8%的地产投资变动。虽然地产开发面积与地产投资应当是同期相关的，但出于数据可得性的考虑，我们只能用上一期的数据来推测当期。使用简单的线性回归，房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积能够解释78.8%的地产投资变动，其中竣工面积的影响不显著。具体系数为：
投资累计同比 = 0.063 + 0.200*上期新开工累计同比 – 0.051*上期竣工累计同比 + 0.775*上期施工累计同比
13年以来的预测值出现系统性的偏离，土地购置费用或为主因。虽然0.788的R平方值已经不算低，但要看到这个模型从13年开始系统性地高估了地产投资增速。一个合理的猜测是，土地购置费用对从地产开发面积推断投资数据形成了一定的干扰。如果把因变量换成地产投资减去土地购置费的累积同比，系统性偏离明显的改善了。不过在实际预测的时候，这一做法需要首先单独预测土地购置费，因此可操作性又有所降低。
3. 地产销售数据：商品房销售、待售、库存
第十问：统计局商品房销售数据是否包含二手房交易？
商品房销售数据仅指从地产商售出的一手房，二手房交易不在统计范围中。商品房销售数据包括销售面积和销售金额，这两个数据基本符合字面意思，无需过多解释。统计局也逐月公布按照地域（东部、中部、西部）和按照建筑类型（住宅、商业营业用房、办公楼）的分项数据。由于这两个数据口径相同，两者相除可以得到成交均价。不过需要明确的是，虽然北上广深等大城市二手房成交规模远远超过一手房，但统计局公布的商品房销售数据只包括新建商品房屋，二手房交易不在统计范围中。
第十一问：如何观测二手房交易数据？
虽然统计局没有公布全国层面的二手房交易数据，但部分一二三线城市的房管局可以查到城市级别的二手房成交套数和面积。从二手房成交面积数据中可以看到，深圳同比波动幅度最大，2015年6月成交面积同比+230%，而到了2017年3月则低至-73%。在16年10月开始的地产“因城施策”的调控中，北京二手房同比迅速下滑，至今在负区间徘徊；而限购政策相对宽松的无锡，二手房成交增速一直较高。
第十二问：如何通过统计局数据计算全国地产库存和库存去化周期？
对地产总库存面积的测算：广义库存约37.7亿平米，狭义库存6.5亿平米。关于商品房库存的测算，最广义的库存是“已开工未售出库存”，由住宅累计新开工减去住宅累计销售得出，由于新开工面积中包含一部分不可出售的面积，通常的做法是对新开工面积数据乘以0.9再进入计算。最狭义的库存则直接引用统计局的商品房待售数据。计算可知至今住房广义库存约37.7亿平米，狭义库存约6.5亿平米。
对地产住宅的库存面积的测算：广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。由于新开工、销售和待售数据都有住宅的分项，我们也可以用同样的方法计算住宅商品房的数据。住房广义库存约24.5亿平米，狭义库存3.8亿平米。
广义地产库存的去化周期30个月左右。2017上半年地产销售面积为74662万平米，其中住宅地产销售面积为64791万平米。使用上面计算出的库存数据，可知用上半年的销售速度，广义地产库存的去化周期30.3个月，狭义地产库存的去化周期为5.2个月；住宅广义地产库存的去化周期24.5个月，狭义地产库存的去化周期为3.8个月。
第十三问：如何衡量三四线城市地产销售情况？
一种方法是用其公布的东部、中部、西部销售面积来间接衡量一二线城市和三四线城市销售。在自去年10月开始的“因城施策”的地产调控政策作用下，一线和强二线城市在限购影响下，房市迅速降温，而部分三四线城市房市则出现了地产去库存的趋势，成交继续火爆。由于统计局并没有按“线”区分的地产销售数据，一种方法是用其公布的东部、中部、西部销售面积来间接衡量一二线城市和三四线城市销售。这样做的逻辑在于，包括北上广深在内，东部地区拥有最多的一二线城市，中部次之，而西部最少。因此，如果一二线城市销量下降，东部地区成交面积增速受的影响应该最大，西部地区受的影响最小。实际的数据表现也的确是如此：2016年10月以前东部和中部销售面积增速较高，随后迅速下降；而与此同时西部销售面积增速还有一定上升。
另一种方法是用Wind公布的30大中城市销售面积来代表一二线销售趋势，用统计局数据减去30大中城市来代表三四线销售趋势。可以看到这种方法算出的一二线与三四线销售分化更加明确，今年6月份30大中城市当月销售面积同比为-33.7%，而非30城当月销售面积同比为+30.9%。就在去年10月这两个数据还极为接近。
第十四问：如何衡量货币化棚改对地产销售的影响？
未来棚改节奏：18年起略放缓，2020年基本完成，即“四年完成，一年扫尾”。根据发改委公布的数据，2012年末全国尚存4200万套棚户区房屋，那么如果假设今年棚改按计划完成600万套，今后三年按照5月24日公布的1500万套计划匀速推进，即年均降至500万套，四年后全国棚户区存量将降至100万套，棚改工作应当进入尾声。因此可以说未来棚改节奏是“四年完成，一年扫尾”。同时，就各地公布的地方棚改计划看，地方棚改节奏也与全国基本一致，如天津市计划到2020年100%消除中心城区棚户区，四川省也发文称2020年底前基本完成改造。
货币化棚改节奏：货币化安置比例是核心变量。5月24日的国务院常务会议上称，棚改应在“在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务”。同时各省市也相继宣布今年将提高货币化安置比例，青海称今年货币化安置比例达到50%以上，湖南省计划达到85%，宁夏70%，河北80%。综合来看，我们假设全国2017年货币化棚改比例达到60%，而2018-2020出现货币化棚改比例低（55%）、中（60%）、高（70%）三种假设下，四年内货币化棚改总量分别为1185万套、1335万套、1485万套。
棚改货币化对地产销售和去库存的影响：2017年或贡献3.1亿平米的去库存。住建部陈政高2月称，2016年通过棚改货币化实现去库存的面积达2.5亿平米。以2016年货币化安置总量294万套来看，平均每套货币化安置的棚改房对应85.0平米的去库存。货币化安置对地产销售和去库存的影响，应考虑两个因素。一是存在被安置人不买房，即“拿钱走人”的情况，如在吉林省这一比例达25.5%，这也和东北人口长期呈现净流出情况有关，这将降低当地去库存的效果；二是存在拿到安置款后反而加杠杆购房的情况，这将提升当地去库存的效果。就实际测算而言，如果假定“每套货币化安置的棚改房对应85.0平米的去库存”不变，2017年对去库存的贡献将按比例升至3.1亿平米，之后在2018-2020年均贡献去库存2.3-3.2亿平米。
四年内货币化棚改大约能够去化40%-50%的住宅商品房现有库存。由于棚改货币化安置可以购买期房，与住房的广义库存对照性较好。在上述三种假设下，2017-2020年棚改货币化安置在10.1-12.6亿平米区间内，静态地看（假设库存不受其他影响）将去化40%-50%的住宅商品房库存。
第十五问：地产销售数据如何影响地产投资？
地产销售通过两种渠道影响地产投资，首先是期房销售带动投资的逻辑。中短期（3-6个月）来看，由于地产销售面积约3/4的比例是期房，地产销售情况较好，地产开发商需要推进投资，保证期房能够按期交付。因此前期销售旺盛，地产投资就不会差。地产销售数据中，期房与现房的趋势基本完全趋同，两者销售面积比例也维持在大约3:1左右。
其次是销售回款补充房地产企业现金流的逻辑。房地产是典型的重资产行业，地产企业融资既有各方面的限制，也有融资利率作为资金成本，而地产销售回款相当于零成本的资金，有助于房地产企业新一轮的扩张冲动。房地产企业拿到销售回款后，一方面可以推进现有的工程，这样资金将计入地产投资的建筑工程投资和安装工程投资；另一方面也可以新拿地，这样资金将进入地产投资的其他投资项下。不过要注意销售回款增加并不必然引起投资，如在国家收紧房地产投资政策、或收紧货币政策的时候，即使企业现金流状况充沛，也未必会大幅扩大投资。因此，这一条逻辑还需结合宏观环境和房地产企业的预期综合判断。
4. 房价数据：一手房价指标、二手房价指标
第十六问：有哪些观察一手房价的指标？
在第九问中我们已经计算过由销售金额除以销售面积，得到的全国商品房销售平均价格。今年1-6月，全国均价为7923元/平米，同比涨幅4.6%，依旧跑赢通胀。
城市级别的数据中，最权威的是统计局公布的70大中城市住宅价格指数。这一系列数据包含70城总体价格、按照一二三线城市划分的价格、按照住宅建筑面积划分（90平米以下、90-144平米、144平米以上）的价格、以及包含保障性住宅（新建住宅价格）和不包含保障性住宅（新建商品住宅价格）。
从一二三线城市数据看，一线城市房价弹性最大，但目前处于边际回落区间，6月一线城市房价月环比已降至0.1%，而三线城市房价月环比依然维持在0.8%。从按建筑面积分的数据看，不同大小的住宅价格环比总体十分趋同，但144平米及以上的房子环比涨幅几乎从未高于另外两种面积较小的分类。一线城市中，北京和上海房价最为趋同，深圳房价弹性更大，甚至可以作为其他一线城市的先行指标。在所有70座城市中，6月房价同比涨幅最高的是无锡、郑州、长沙、广州，涨幅最低的是呼和浩特、乌鲁木齐、丹东、锦州。
第十七问：有哪些观察二手房价的指标？
统计局也公布70大中城市的二手房价。公布数据的时间节点与数据分项结构和新建房价公布的相同。可以看到二手房价中，一线城市的弹性同样是最大的，但6月一线城市二手房价环比已经跌到0.0%。在二手房市场上，深圳房价依然可以作为领先指标观察。在所有70座城市中6月二手房房价同比涨幅最高的是无锡、广州、郑州、武汉，同比涨幅最低的是银川、呼和浩特、大理、锦州。
第十八问：有没有比统计局房价更高频更细致的二手房观察指标？
二手房由于建设年代不同，异质性更大于一手房，因此从均价的角度看，有可能不甚准确。同时，在真正购房的决策中，仅考虑一个城市的均价是远远不够的。实际上，目前包括链家在内的房地产中介商已经建立了较为完善的二手房数据库。基于这些数据库，一些人已经走得更远，可以通过大数据的方式来分析城市内部区域，甚至精确到一个小区的房价走势。这类数据主要散见于一些微信公众号中，也值得参考。
5. 地企资金数据：房地产开发到位资金
第十九问：房地产开发到位资金数据的统计口径？
房地产开发到位资金指的是房地产企业可用于地产投资的资金数额，以及这些资金分别的来源。统计局公布的分项中，到位资金来源可分为四大类，一是国内贷款，指的是房地产企业自银行获得的贷款和自非银金融机构获得的贷款（如股权质押等）。今年上半年地产到位资金中，国内贷款占比约为18%；二是利用外资，指的是房地产企业获得外商直接融资和海外证券市场融资等。今年上半年地产到位资金中，这部分占比仅为0.1%；三是自筹资金，指的是房地产企业的自有资金。上半年地产到位资金中这部分占比为31%；四是其他资金，主要由两部分构成，一部分是通过售房获得的定金及预收款项，另一部分是个人按揭贷款。上半年地产到位资金中这部分占比为52%。
第二十问：房地产开发到位资金数据如何影响地产投资？
上半年房地产企业到位资金较为充裕。今年上半年地产投资强劲，但房地产开发到位资金增速（+11.2%）依然高于地产投资完成额增速（+8.5%）。我们用地产到位资金与地产开发投资之比作为衡量房地产企业资金充裕程度的指标，可以看到今年上半年房地产企业资金充裕的程度依然要高于最近三年。这是对地产投资有利的一面。
但地产企业对贷款的依赖有所增加，受利率上行的负面影响将更大。然而也要看到，今年以来房地产企业到位资金中，来自国内银行和非银贷款的部分在各个分项中增速最高，占比也在扩大。今年上半年利率持续上行，我们判断未来一段时间利率也以高位震荡为主。地产企业如果过度依赖贷款，后续的融资成本可能较高，将影响地产投资的进程。