8月7日，2017博鳌房地产论坛在海南三亚开幕。这一年一度的盛会被视为中国房地产的风向标，今年已举办第17届。今年为期三天两晚的论坛活动集聚了中国房地产行业、金融界、政府协会等近千人出席。
《南宁晚报》作为近5年博鳌房地产论坛广西区域的协办媒体，特派记者前往现场直击各界关于“跨越与去地产化浪潮”的观点碰撞。
相比往年“房价是涨是跌”的话题，今年的热点变了风向：长效机制、转型、金融、产业地产、特色小镇、长租公寓等热点成为今年的关注焦点。
从2016年下半年至今，中央提出“房子是住的，不是用来炒”，地方政府“因城施策”实施限购、限售、限贷、限价、限商办等“五限”调控政策；与此同时，租售同权等房地产的长效机制等等问题让地产企业面临更大的挑战。
存量市场与不被看好的租售同权
旭辉控股董事兼职主席林中在他演讲的PPT里“困惑、迷茫、看不清明天”三个关键字代表着相当一部分地产企业的心态。
“当下市场有两个典型的特征，就是市场分化和信号扭曲。面临着房价扭曲，供求关系扭曲，一、二手房市场扭曲，房、地的关系扭曲的局面。”林中认为，地产行业不会出现泡沫破裂，正处在第一个长周期到第二个长周期的过渡，转向低频波动、平稳增长的长周期。
与会嘉宾认为，随着市场的变化，地产将进入存量市场。链家研究院院长杨现领认为，如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让这些房屋资产得到更好的配置和管理，“面对16万亿的增量、245万亿的存量，以及只有万亿的机构渗透能力，未来的盘活空间仍然极大”。
对于广州等地推出的租售同权的问题，在今年博鳌论坛也被反复提及，但与会专家多数对此并不看好。广东省房地产研究会副会长韩世同表示，租售同权目前只是有个样子，真正解决了租房子的落户、上学等问题，租售同权才有实际意义。
租赁需求、特色小镇、产业地产成新方向
未来房地产行业的发展空间在哪里？
住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一认为，城镇化仍然是房地产业发展的最大空间。人口净流入带来的住宅用地和住房有效供应增加，租赁需求增加以及特色小镇的培育工作等，都将成为开发商新的发展舞台。其次是城市更新改造、存量资源盘活，潜在市场巨大。此外，新经济业态的发展和居民消费升级的需要，包括产业园区、众创空间、养老地产等。
保利地产集团副总经理余英对于未来则提到在地产专业领域的多元化准备，包括积极布局金融，发展产融结合，以及保利布局已久的养老产业，等待下一个风口。
从今年博鳌房地产论坛的热点话题可见，产业地产、长租公寓等已成为企业关注的新热点。这也意味着未来房地产企业将从简单的拿地盖房子转变为提供多样的针对性增值服务、物业管理升级等全方位服务的大趋势，不仅是住和炒，更要能“用”。从对传统业务的依赖，取而代之的是亟待升级的产业转型与结构优化的升级。
（张冬实习生谢谭鑫韦兵）
■行业观点
●恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗：
谁能去地产？多元化没有好市场，早晚要卖掉。我不认为地产行业没有机会了。追求规模可以理解，但不一定是理性的。“去地产化”就是承认没得玩了。经济历史表明多元化能成功的机会小之又小，转型多元化的企业没有一家能够获得长远发展。最赚钱的还是房地产，所以不要去地产化。
●龙湖集团副总裁袁春：
今年房地产很难能突破2016年12万亿元的天花板。我们不会大规模进三、四线城市，住宅开发、商业运营、长租公寓和物业管理构成龙湖的四大主航道业务。今年龙湖开业的公寓大概1.5万套，预计到2019年，我们的收入能到10亿元。
目前，龙湖已经有前期人员在研究南宁市场。
●四川蓝光发展股份有限公司副董事长、总裁张巧龙：
蓝光在拿地方面采用“高价值、高增值、低存量”的方针，围绕核心城市群进行布局。目前蓝光在并购拿地上占比超过七成，看中长三角、珠三角和京津冀的市场。对于三、四线城市相对谨慎，比较偏向于周边有核心大城市的都市圈板块。已在南宁签约一个合作项目。
●绿城管理董事兼总经理李军:
今年截至目前绿城管理的销售额已经超过去年全年，预计会在200亿元以上。房企现在都在抢收割。三、四线城市逐步加入限购范围，未来这种趋势会更加明显。房企的销售压力会比较大。绿城在南宁代建的楼盘销售速度很快，我认为南宁房价未来还会继续涨。
■专家观点
●住建部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一
下半年控房价、防风险力度不会放松
中央政府坚持“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大分类调控力度，房地产市场调控取得初步成效。下半年控房价、防风险的力度不会放松，房价上涨较快的三、四线城市也有可能出台限购限贷措施。全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的最高水平。
●著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲
实行房地产税房价不会下行呼吁尽快实行
“如果2016年没有房地产政策出台，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中，大概用两三年的时间就是房地产崩盘、金融崩盘。房地产需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。”樊纲认为，实行了房产税后房价不会下降，“房产税呼吁了十几年，我现在继续呼吁要赶快实行房产税。”
●中国银行协会首席经济学家巴曙松
本轮调控力度空前 大都市圈同步上涨
此次房地产行业调控力度范围广、力度强、手段新、频率高。目前重点城市楼市降温；二线城市冷热不均，分化情况明显；三、四线城市加杠杆。京津在调控后交易下降明显，沪深虽然无行政调控，但是房贷利率上升，二手房房价也连续下跌。巴曙松认为这一轮调控最典型的特征就是大都市圈城市群的同步上涨。
●中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮
不断完善和壮大的机制才是长效机制
第一是房子是用来住的这件事，第二是建设符合中国特色的特色小镇问题，第三是完善房地产业调控的长效机制，第四是以雄安新区为代表的新城区建设。如果说我们有什么战略，有什么长期布局，我想这四个方面基本上涵盖了。房地产业不断发展完善和壮大的机制才是长效机制，不是政府想松就松，想紧就紧叫做长效机制
●交通银行首席经济学家连平
地产“灰犀牛”还不是很近 仍有时间防范
房地产对于整体经济运行的影响的确巨大，但泡沫破灭、引发危机的风险和概率并不很大，“灰犀牛”离我们还不是很近。“针对近年来增速惊人的按揭贷款，连平认为，现在也未达到非常危险的水平。近年家庭按揭率、购房杠杆率明显上升至30%以上，但日本上世纪90年代房地产泡沫破灭、美国次贷危机发生时杠杆率达到了100%。而开发贷的不良率不到1%，风险水平较低。