一线城市、强二线城市、核心地段、优质物业、优质资产 , 这些关键词构成外资进军中国长租公寓市场的先遣阵地。
6月12日，龙湖集团宣布与 GIC（新加坡政府投资公司）共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计 10 亿美元。
公开资料显示，GIC 成立于 1981年，是新加坡最大的国际投资机构，主要任务是管理新加坡的外汇储备，进行海外投资。截至 2018 年 2 月，GIC 的管理规模超过 3500 亿美元，排名世界第八。
值得注意的是，这并非 GIC 首次涉足国内的长租公寓市场，在 5 月 14日，GIC 与盛煦地产（NOVA）宣布，将合资成立一家长租公寓投资平台，专注于投资中国一线城市核心地段的优质长租公寓项目，初期投资额为 43亿元人民币（约合 6.75 亿美元）。
短短一个月，这家世界顶级的投资机构两次出手，可见其对国内长租公寓市场的重视与迫切。事实上，在政策支持和市场前景的双重利好下，国内的长租公寓市场正在吸引越来越多的入局者，GIC 这样的外资机构就是其中一方。
深度参与
GIC 显然不是唯一入局的外资机构，实际上也不是最早入局的。
上述的盛煦地产（以下简称NOVA）是一家地产投资、资产管理平台，此次与 GIC 的合作内容，不仅包括共同成立长租公寓投资平台，还包括由 GIC 收购 NOVA 的部分股权，成为其股东。
而 NOVA 的股东名单中，还包括美国著名的投资机构——华平投资。资料显示，2015 年，NOVA 由创始人和战略投资人华平投资（以下简称华平）共同创立。相比之下，华平对国内长租公寓市场的参与，更为立体和深入。
今年 1 月 16 日，自如宣布完成40 亿元人民币的 A 轮融资，华平为领投机构之一。自如是链家旗下的长租公寓品牌，主打分散式公寓。数据显示，目前自如在全国 9 个城市管理 60万间公寓。自如 CEO 熊林在近期表示，保守估计，自如 2018 年的房间数量可达 80 万间。
除了分散式，华平也投资了集中式公寓企业——魔方公寓（以下简称魔方）。后者的几轮融资中，都能看到华平的身影。从最早的 A 轮 6000万美元到 B 轮的 2 亿美元、再到 C 轮的 3 亿美元，华平或是领投或是跟投，都未缺席。
正如自如是分散式公寓的领头企业一样，魔方在集中式公寓中位于前列，其不仅进入市场的时间早（2009 年），在品牌和运营能力上具备优势，而且目前在规模上也处于领先，在全国20 个城市有 300 家门店、4 万间房间。
至于NOVA，华平除了参与创立，还在 2017 年 9 月宣布注资 1.83 亿美元，以加速 NOVA 的扩张与发展。
华平董事总经理张其奇表示，GIC 在整个亚洲乃至全世界的投资，都是比较有影响力的，华平和 GIC 都看重房地产市场的基本面，看重长期的市场发展趋势，“随着房价高居不下，年轻人买房压力增大、或推迟买房，居住需求转向了租房领域，租赁市场或将成为下一个风口。”
GIC 地产首席投资官李国绅此前表示，看好中国快速增长的长租公寓市场，相信人口趋势和城市生活模式的转变，将对这个行业产生深远的影响。
投资逻辑
GIC 和华平之外，还有其他外资机构参与国内长租公寓。
6 月 6 日，蛋壳公寓宣布完成7000万美元的 B+ 轮融资，领投方为老虎环球基金（Tiger Global）——一家美国的投资机构，其中国区董事总经理王鹏飞表示，随着城镇化不断加深以及新城市人口的观念转变，长租公寓在过去几年实现了高速增长，“未来成长空间非常广阔。”
查阅蛋壳公寓的融资记录，除了老虎环球基金之外，其外资投资方还包括贝塔斯曼亚洲投资基金（BAI）——一家德国的投资机构。
另悉，2017 年 8 月，中骏置业与美国睿星资本（Greystar Capital）签署战略合作协议，在国内的长租公寓市场展开深入合作。此后，中骏推出长租公寓品牌 Funlive 方隅，计划 3
年布局 5 万间。
如前所述，政策利好和市场前景吸引了众多入局者——包括外资机构，但是反过来，外资在布局国内的长租公寓市场时，背后存在哪些逻辑呢？抢占一线和强二线城市的优质物业资源，可算其一。
无论是在NOVA的融资新闻稿中，还是在华平的媒体采访中，都能看到这些关键词的重复：一线城市、强二线城市、一二线市场、核心地段、优质物业、优质资产等等。这表明，外资对于城市、对于物业本身质量的看重。
这个逻辑并不难理解。因为租售比低、金融环节尚未彻底打通等原因，回报率低仍是整个行业的痛点。这种情况下，仅靠租金收益并不是好的模式。如果能在租金之外，获得物业增值的收益，回报率就会提升很多。而一二线城市的优质物业，无疑更具投资价值。
据了解，一线城市核心地段的物业，每年能增值 10% 左右。正因为此，这些优质物业引发了入局者的争夺。某地产系长租公寓新晋者告诉《中国房地产金融》，在一线城市获取优质物业，是今明两年的重要目标。
投资头部企业，是另一个逻辑。这一点从华平的投资选择中即可看出。
“同样是做长租公寓，商业模式可以非常不一样，比如重资产、轻资产、产品的高中低、开发类物业、存量物业等等，如何切入是最关键的。”张其奇说，“比如华平投资的盛煦、魔方、自如，就是长租公寓领域三种截然不同的模式，所对应的核心优势很不一样。目前它们在各自的细分领域，都已成为领头羊。”
据了解，就在最近，魔方生活服务集团 CEO 柳佳对外透露，魔方即将完成 D 轮融资，“规模会超过我们前几轮的融资，也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”