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2020年这次突如其来的疫情，打乱了春节后的一切生产恢复和经济活动。
这其中当然也包括楼市。
关于疫情的种种，我就不多说了，这些天我相信大家打开公众号刷屏的都是和疫情相关的信息和文章。
看的已经够多的了。
咱们还是来聊聊楼市，聊聊在疫情影响下的楼市，未来可能的走向。
首先现在不需要去看某一个城市的房价走势了。
因为楼市已经在疫情的影响下，基本已被冻结。
这个时候价格开始失真，失去价格信号的市场已经无法反应出真实的楼市走向。
当然其实也没有走向，因为买卖双方都跟家里宅着呢。
楼市一直以来，都是受到诸如土地，人口，政策等等客观因素存在，而影响其走势。
疫情这种不可抗力因素的出现，会对2020年的楼市产生怎么样具体的影响我们还不得而知。
但17年前类似的情况，也许可以给我一点启示。
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让我们把时间退回到2003年的非典时期。
以北京为例，非典时期的确对楼市造成了巨大的影响。
2003非典疫情爆发后的4月和5月，北京正处于快速上涨的房地产投资增幅，直接下降到8%和12.6%。
在这之前的1999年-2002年，北京房地产开发平均增幅为28%。
即便到了2003年的第一季度，增幅也保持在20.2%。
和房地产投资增幅一起大量下降的还有商品房的销售量。
2003年4月份，北京商品房预售为5204套，预售面积为66.2万平米。
到了5月份，北京商品房预售套数增加到了6346套，预售面积上升到了74.4万平米。
虽然略有增加，但是和2003年第一季度的月均销售商品房9044套，面积101.4万平米相比，还差的很远。
简单说，非典疫情的出现，让2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套，减幅高达36%。
同样也让全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的降低。
如果没有后来8月份的一次超级红利，2003年走出非典的楼市，只能靠着自身的修复能力，慢慢恢复正常。
因为8月份超级红利的存在，非典疫情的出现，对2003年的楼市来说，只能算作一个小小的波动。
非典疫情过后，楼市开始进入自我修复阶段，所有人都认为楼市慢慢的正在恢复正常，但是谁也没想到8月31号的一份文件，彻底催化了这个过程，并且改变了中国楼市的进程。
8月31号，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》这也就是广为人知的18号文件。
18号文件的第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”
18号文件的出现，让非典的影响彻底消失，也让楼市从2003年8月31号开始，驶入了一个新的快车道。
17年后的2020年，我们再次遇到新的疫情，楼市面临着同样被冰冻和减速的风险。
唯一不同的是，这次不可能再有17年前那种类似18号文件的大红利出现。
这次的楼市只有等待疫情结束，然后进入自我修复过程，最后市场逐渐恢复正常。
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因为抗击疫情的需要，人们开始不再外出，几乎所有行业全部受到影响，当然也包括楼市。
有人说现在不同于2003年，2003年我们的网络还不发达，而现在的网上购房完全可行，基本可以忽略疫情的影响。
的确，目前我们的网络环境更加成熟，但是疫情期间如果指望网上购房可以代替线下，就和指望双11卖房能让房价下降一样可笑。
2019年双11期间，各路电商推出形形色色的网上售房活动。
苏宁，京东，阿里拍卖，全部成为房企的合作伙伴，为其在网上开辟售房的第二战场。
每家电商的卖房噱头都玩的不小。
首先是碧桂园和苏宁的合作，在重庆全城推出了40多个项目号称全部为特价房源，并且还支持分期首付，商铺更能打5折。
其次是恒大和苏宁的合作，恒大在苏宁易购平台投放了1111套特价房源，单套房源最高优惠据说过百万。
然后在京东上，融创开设了自己的旗舰店，双11期间花111元就可以参加京东购房补贴，最高补贴高达190万。
最后富力，中南，绿地，泰禾，融创，万达，这些我们耳熟能详的大牌房企，则利用阿里拍卖平台的巨大流量，开始尝试新房的线上交易。
整个双11网上卖房，可以说声势是浩大的，结果却是惨淡的。
大量房源被人爆料根本无法购买，线上所谓的特价房并不支持支定金，只能通过电话沟通，最后还是要线下交易。
最终双11网上卖房，就像一场闹剧，甚至最后房企都不愿意公开双11期间网上成交的数量。
房产和其他产品不同，房产是绝对的非标准化产品。
地段，户型，面积，装修材质，房间朝向，车位，小区环境，物业管理，交通配套，这全部的一切在线下的售楼部都还不一定能了解清楚，何况线上的几张图片？几段视频？
所以网上卖房没戏，2020年楼市的这次小阳春真的要推迟了。
但是注意，推迟的只是时间，楼市潜在的需求并不会因为时间的推迟而消散。
小阳春并没有消失，只是被暂时无法抗拒的疫情强行压制了下去。
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1月25号，成都房地产协会发布《关于全力配合做好我市房地产开发行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》要求全市房企一律停止开放售楼部。
1月27号，杭州主城区，包括萧山，临安等各区已经要求楼盘暂停营业，而余杭区更是要求中介门店也全部停止营业。
同一天，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步做好全市住房保障系统防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作的通知》要求房企暂停新楼盘的开盘促销和摇号等群众性聚集活动。
这三个城市只是因为疫情对当地楼市采取非常措施的极少一部分。
全国剩余的城市，基本上或多或少都对当地楼市采取了相应措施。
回顾2019年接近尾声的时候，各地楼市开始陆续进行尺度不同的放松动作。
降低落户门槛，加大公积金额度，减少限购政策的社保缴纳时间等等。
而央行也是以8000亿的全面降准给2020年开年的楼市，做足了想象空间。
房企更是从拿地细节上展现出对2020年及未来楼市的信心。
2019年全国300城市土地出让金合计50294亿元，这一数字已经超过了2018年的41773亿元。
在各种客观条件充足的情况下，本该准时到来的小阳春，在突如其来的疫情面前，彻底偃旗息鼓。
有人前两天在公众号后台给我发私信说，楼市这次真的要危险了。
私信中没说危险的原因，当然我知道他指的是疫情。
在这里我可以负责的再重复一次，疫情只会让需求推后，并不会让需求消失。
楼市只会在一段时间内受到影响，长期的走势不会受到疫情的改变。
即使没有类似于2003年18号文件的红利存在，2020年疫情结束后，楼市同样会进入自我修复阶段。
一旦修复开始，前期因为疫情而被压制的需求，就会开始集中陆续释放。
我相信在一线医护人员的努力下，在众多院士的参与下，疫情的结束只是时间问题。
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疫情结束之时，就是楼市开始修复之日，这个时候很有可能会出现几种情况。
第一，去年年底开始的放松政策，会继续在疫情结束后出现在各地楼市，力度甚至会更强。
疫情结束后的楼市，需要一定程度的刺激，虽然没有2003那种重磅级的红利出现，但各地的放松政策，还是会对当地楼市的修复起到加速作用。
尤其是今年各地基建工程大量陆续上马，而很多地方上又开始减少财政预算的情况下，因为楼市而带动的土地市场，就成为了缓解地方财政压力的一个重要来源。
所以楼市的恢复，必然会伴随着地方上利好政策的出台。
第二，未来随着疫情的退散，压制的需求开始陆续释放，楼市会出现一定程度的反弹，但是力度绝对不大。
更多表现为交易量开始以较快的速度上涨。
这一点和有没有小阳春没关系，即使不存在小阳春，因为疫情造成正常楼市的需求被压制，一样会出现一定程度的反弹，区别只是反弹程度的大小而已。
第三，2020年1月20号的LPR按兵不动，保持了和12月同样的利率水准。
接下来的LPR的降低可能在疫情结束或者接近结束的时候出现。
疫情的出现让整个经济环境短期内受到了冲击。
这其中不仅包括了房地产类的实体经济，网络经济体也同样包含在内。
电商平台的物流问题，旅游平台大量退款问题。
可以说疫情之下，所有行业无一幸免的都遭受到了一定程度的冲击。
根据今年货币政策的主基调来看，稳健是第一位，其次就是要继续降低实体经济的融资成本。
在本来就打算继续降低融资成本，而后又遇到疫情突然出现从而冲击经济的情况下。
可以预计，大概率在疫情结束后，降低融资成本的政策会以较快的速度出现。
毕竟疫情的出现已经让经济增速遭遇阻力，更多的中小企业也因为无法按时复工，造成资金链紧绷。
工资，房租，贷款利息，等待交货的订单，这一切都对大量中小企业造成了巨大的资金周转压力。
所以一旦疫情结束，可能出现的宏观经济方面的政策，首当其冲的就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。
1年期LPR利率降低，让中小企业有了更低的融资成本，加快企业恢复产能，缓解资金压力。
而其中5年期的LPR利率降低，也就是房贷利率的下降，则会对楼市的修复起到关键性的加速作用。
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以上三点，就是我对疫情后楼市可能发展方向的一些判断和理解。
房地产的体量是庞大的，疫情只会造成暂时的冲击，但是楼市的走向不会因此改变。
不要因为一场疫情对楼市失去信心，同样不要对疫情结束后楼市的反弹存有不切实际的幻想。
压制的需求会把疫情造成的楼市空挡缓慢烫平。
我们需要做的，只是耐心的等待。
等待疫情的结束，等待楼市的重新起航。