在新型城镇化战略、生态文明建设战略和国土空间规划“三线划定”背景下，大规模外延式、扩张型城市建设基本结束，中国城市发展普遍进入“减量化、内涵式”发展时代，城市更新成为提升优化公共服务、改善人居环境、腾挪空间承载力、提高商业能级、提升城市品质的必然选择。
2020年底召开的中央经济工作会议和住建工作会议，同时将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重要任务来抓，同时明确指出要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。
对于积累了丰富城市建设、改造经验，拥有全产业链要素优势的各类房地产市场主体而言，城市更新事业是一次发展机遇，更是一项历史使命、一项时代功绩。
一座伟大的城市，一定经历过更新、再生的过程。城市更新是一个新时代的新引领，其含意丰富，关乎经济发展，关乎城市宜居，关乎人文延续。
经历了连续数十年的规模化发展，中国城市发展普遍进入“减量化、内涵式”发展时代，“城市更新”成为提升优化公共服务、改善人居环境、提升城市品质的必然选择。
2020年11月，住建部党组书记、部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表了题为《实施城市更新行动》的署名文章。文章提出，要坚定不移实施城市更新行动，推动城市高质量发展。
2020年底的中央经济工作会议上，更是将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度八大任务之一，同时明确指出要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。
近年来，从中央到地方，自上而下陆续出台了一系列政策支持，助力城市更新。很多房企也开始紧随着城市更新步伐，加速布局，抢滩市场。据克而瑞数据显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。
老旧小区改造是城市更新最为重要的一环。得益于财政部、住建部等中央部委的政策推进，近年来老旧小区改造取得丰硕成果。据统计，2019年全国完成老旧小区改造1.9万个，涉及居民352万户；2020年，全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户，超额完成年度任务目标。
历史文化街区也是城市更新的重点。根据戴德梁行统计，到2020年，全国已划定历史文化街区近900处，确定历史建筑2.5万处。其中浙江在全国各省市中数量最多，有111片省级历史文化街区；在城市一级中，上海和北京的历史文化街区数量最多，分别有44及43片，其中北京菊儿胡同，北京前门大栅栏地区的北京坊、杨梅竹斜街，上海外滩历史文化街区，上海石库门里弄都是已经改造完的项目。
中国一、二线核心城市纷纷步入存量时代，城市更新成为城市发展的新增长点，越来越多的企业参与其中，并将城市更新作为重要的业务转型方向，并纷纷成立专门的城市更新业务部门。中房智库统计，百强房企大部分都涉猎了城市更新项目，总体上一个鲜明的趋势是，广深区域较早介入城市更新领域的房企，比如富力集团、佳兆业等，如今大部分具有丰厚的城市更新土地储备，且由于旧改经验丰富，存量项目推进和新项目获取都较为顺利；而后进入恒大、融创、碧桂园等房企，近几年通过收购也新增了大量城市更新土地储备。
榜样
“旧改王”富力：改造杨箕村是为了更好
有着“旧改王”之称的富力地产，一直将广州作为“主战场”。
富力改造的广州杨箕村是第三个通过公开招标程序为城中村改造筹集资金的项目。富力在拿下这个项目后，接受了杨箕村向其开出的补偿，当月就有90%以上的村民签订了协议，3个月内，这个数字达到了99%。
第一批签协议的村民，根据改造方案临迁费一次性支付两年，按每月可以领取8000多元计算，一个村民一次性进账20余万元。一位李姓村民称，“不用烦租户，不用烦安全，还比我出租房屋时要收得多，我当然是举脚赞成。”
选择第一批签约的村民，多数选择回来。一位80多岁的婆婆说:“改造是为了住得更好。”
具有九百多年历史的杨箕村，至今仍保留着具有岭南特色的祠堂、龙舟文化。为了延续杨箕村特有的文化气质。富力认为，杨箕村改造并不是简单的推倒重来，需要在改造过程中充分考虑到文化的传承，为杨箕传统民俗文化的延续留足空间。玉虚宫、四姓宗祠的重建，将让杨箕的建筑文明、纯朴民俗重放异彩。
首开啃下北京最难啃的旧改“硬骨头”
北京石景山区老山东里北社区，建成于上个世纪90年代，原为首钢的职工楼，和北京众多非经资产小区留给人的印象一样，“老旧、破败、无序”。
“从1999年到现在，我在小区住了整整20年，单元楼有门的日子可没几天。”住在单元楼二层66岁的王大爷连连感叹，他回忆说，搬进来三四年后，单元门就没了，从外面看就像被挖了个大“窟窿”。没有门的小区，又谈何安全？此前，王大爷就曾丢过两辆自行车和一辆电动车，邻居们也常说偷盗的事情。
外墙斑驳、设施老化、物业缺失。以老山东里北社区为代表的职工家属楼，是计划经济的产物，属于国企非经营性资产，简称“非经资产”。随着一些国企陷入经营困境，北京的非经社区，或产权单位灭失，或长年疏于管理，多数都陷入。
让失管小区转入良性循环的正轨，是北京城市精细化治理的一道重要考题。2017年，北京市政府印发《北京市剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题实施方案》，在全国率先提出组建全市统一的非经资产集中管理处置平台，负责对市属国有企业职工住房等非经资产实行专业化管理。并在两年后，这一任务交给由首开集团与房地集团合并而成的新首开集团。
2019年8月，作为探索非经营性资产长效管理模式的一次尝试，老山东里北社区首次提出“有机更新”概念，将老旧小区的改造从过去简单的物质环境修补，转变为以综合改造、精细化治理与服务提升为重点的“有机更新”。
“15年了，我家单元楼终于有门了！”尝试人脸识别后，王大爷连连感叹方便。“装了智能门禁后，再也没听说谁被偷了东西”。
截至2020年12月底，平台接收管理非经移交资产3091万平方米，户数47.89万户，为国企减负前行做出了突出贡献；累计投入改造资金8.16亿元，保障了非经资产运营和民生稳定。
越秀：旧厂改造后的华丽蜕变
已进行数年的广州造纸厂旧厂改造在2020年迎来了新的产物，改造后的越秀·海颐苑养老院将曾经破旧不堪的立面，变成了醒目的红墙、靓丽一新的玻璃门头，门诊室、休闲区、书画区……也让这座年近七旬的旧厂宿舍楼看起来充满生机与活力。
“社工们会观察我们对什么样的活动比较感兴趣，接着就会去策划这种活动，比如去年7月就策划了能够让我们玩足一整个月的手工活动，手工种类还花样繁多。”越秀·海颐苑养老院的一位老人说道。
位于海珠区工业大道西侧，鹤洞桥以南，珠江后航道以东，石溪村以北的广州造纸厂始建于1936年，早在2011年6月，广州造纸厂就实施了环保搬迁。而在2015年越秀地产正式进驻旧址进行旧厂改造前，这里的旧厂地块还遗留了包
括侵华日军华南防疫给水部遗址、阳山范公祠等许多宝贵的工业遗产。如何在旧厂改造过程中保护这些大规模的旧建筑群是一个难题。
数年改造过程中，参与其中的政府、企业以及居民们达成共识，既要保存广纸工业遗迹的历史文化价值，又要填充新的内容与业态，打造一个更适应当下城市发展的文商旅融合的综合体。
“我们的定位是一街一线一园，从广纸工业遗迹的活化利用出发，利用广纸现存的保留建筑，打造一条文化街；利用一些传送带，结合二层的连廊的设计，打造广州第一条高线公园；通过结合纸文化，结合高线公园形成文化创意园。”越秀地产湾区中部公司项目设计经理杨慧介绍，“对于外立面的残缺部分，我们是以修复为主的，但对于一些有安全隐患的那些结构，我们会进行一个加固。对于那些传统风貌建筑，我们会对它的外立面和一些构建修旧如旧。”