自从1998年开始结束“住房实物分配”制度之后，房地产市场就一发不可收拾，楼市价格从最初的2000元/平米一路高歌猛进至今。
根据统计局发布的2021年一季度楼市数据来看，多数城市的平均价格已经超过1万元/平米。对比98年房改之初，价格调幅到达400%。这也就意味着，98年一套价值100万元的房子，现在至少400万元起步，如果在北上广深这些一线城市，这套房子价值可能高达2亿元，一点也不吹嘘。
正是房地产这种“高潜力、高增值”的金融属性，促使越来越多的人纷纷涌向房地产市场，买房热贯穿过去20年普通人社会生涯的始终，80%以上的人为“拥有一套属于自己的房子”而孜孜以求地努力着。公开数据显示，截止2020年，我国依然有约2.2亿人没有在常住地购买房产，超过2亿人在租房度日，不管是一线城市还是二三线城市，一套房子动辄上百万元，已经成为了常态情况。
不过，买房压力大也并非坏事，面对不断升值的房产，年轻人为买房“努力工作、努力上班”。可以说，在不少人的身上，房地产才是促使他们不断学习、不断前进的动力。就拿按揭贷款来说，如果楼价为1万元/平米，一套100平米的房子总价值100万元，按照首付款30%比例计算，房贷本金则达到70万元，在房贷利率4.9%等额本息的情况下，月供应该在4000元-4500元之间，年轻人为了按月偿还房贷，就必须保证自己的月收`入高于4500元/月，而且为了保证家庭和个人生活开支，基本月入需要在8000元以上。
所以，有专家常说“高楼价能促进年轻人奋斗”，此话有一定道理。那么在按揭贷款方面，究竟该如何做到有效降低买房成本呢？特别是在买房贷款的时间长短方面，有很大的可选空间。2021年房贷“越长越好”还是“越短越好”？内行：别选错白送钱。
首先，咱们来做个对比，在30年和10年对比下，哪个更划算。
为了方便计算，我们同时用购买两套相同的总价值142万元房产，贷款本金为100万元，同时贷款的利率（不管是10年期的还是30年期的）为4.9%（原来的房贷基准利率）。直观的对比如下：
1、在10年期的贷款买房措施下，100万元本金，每月的还款额为10,557.74多元，10年期结束的时候，总利息达到26.6万元。对比100万元本金，26.6万元贷款利率已经是非常少的金额了。
不过，这种贷款法有一定的弊端，那就是买房人每个月的还款金额很大，以至于多数人无力承担，根据前文所说的那样，如果房贷只能占比最高不超过50%的话，那么选择10年期的贷款买房人月收入不能少于2万元。而这想必是一个非常高的水平了。
根据智联招聘在2019年发布的一项薪酬调研数据显示，在该平台找工作的人群中，月薪达到8000元的人数比例只有3.07%，按照这个比例反推，我国现阶段有8.4亿工作人群，那么月入超过8000元的只有2400万人，可谓凤毛菱角。
2、如果选择30年等额本息贷款的话，那么利弊也非常突出。贷款本金100万元，每个月固定偿还月供达到5,307.27元，30年累积的贷款利息为910,616.19元。
长期买房贷款优势很突出，那就是每个月的还款金额很低，在10年贷款下，月供超过1万元，但是30年则直降降低至50%，月供只有5300元。按照上述3.07%的就职人群月薪超过8000元计算，那么一般人普遍有能力采用30年贷款法购买一套房子。但是劣势也不容忽视，那就是利率很高、利息几乎接近本金的总和。91万元利息减去26.6万元利息，30年于10年利息差接近70万元，这是多少家庭30年还挣不到的总收益。
直接结论：从数据层面对比可以看出，按揭贷款买房，当然建议选择10年期限的贷款周期，因为贷款越短则意味着付出的额外成本越低，而选错则等于白送钱，这种说法也不是错的。要知道，现阶段我国14亿总人口中，9亿人的月收-入不到2000元，还有6亿人的月收·入不到1000元。对于买房这件事情，在按揭贷款基础上，看起来每个月只有5000元（很简单的样子），但实际上9亿人无法独立承担。
其次，是不是选择10年期就正确？也未必。2个变数，别选错了！
表面上看买房贷款选择10年前当然要比选择20年和30年划算得多，但实际上，在买房贷款的人中，有30%比例的人选择了“短期限”，还有70%以上的人选择了“长期限”。甚至很多专家建议“房贷期限一定要顶格选择，如果有100年的贷款，那么就建议你选择100年的，有200年的就选择200年的。”这里边有2个要素必须要考虑：
第一、个人经济能力。正所谓有多大脚穿多大鞋，资本能力强的人和家庭，买房不贷款属于正常现象，随着拆二代、富二代越来越多，很多父母早已经为子女们筹备好了房产，父母为子女买房子基本都是100%全款一次性购买，并不存在70%贷款情况。而对于创业期的年轻人买房，则建议长期贷款，例如你的月入只有5000元至8000元，如何承担1.1万元房贷？
第二、货币贬值能力。根据经验，在过去的20年里，随着M2增速持续增加，货币的通胀也显著提升，人民币年贬值4.6%以上，这也就意味着，如果你的资本收益超过4.6%则正增值、如果少于4.6%，则财富缩水。并且贷款利率如果与4.6%接近，则相当于“白借钱”。所以，在4.9%的情况下，房贷30年才是合适的方式。
且看上方的一张图片，如果1989年，你购买了一套房5万元，在当时90元的月供非常之高，但是在30年之后的2019年，90元的月供可以忽略不计，如果期限选择的短的话，那是不是等于“白送银行钱”了？