2021年6月4日， 财政部等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
该通知一出，引发社会广泛关注，人们关心的是：该政策是否终结土地财政？未来的房地产怎么走？
本文从经济学的角度分析当下房地产调控的内涵与市场走势。
1、债券化
土地财政（财政）是理解中国房地产经济的关键“钥匙”。
首先，可以很明确地说，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收，并不意味着土地财政的终结。原因有二：一是土地使用权出让收入只是从自然资源部门划转给税务部门征收，征收的主体依然在地方，而不是上面；二是即便上面征收国有土地使用权出让金，也必然要下拨返还给地方，因为目前没有任何一项财政收入可以替代如此巨额的土地财政。
我们再看专项债。近几年，中国地方债规模迅速增加，地方债务余额在2017年超过了国债余额。值得注意的是从2017年开始，地方债中的一般债券发行规模持续下降，而专项债规模快速增加。2020年地方一般债券限额只有9800亿元，专项债限额达37500亿元。2021年新增地方政府债务限额42676亿元。其中，一般债务限额只有8000亿元，专项债务限额达34676亿元。
专项债与房地产有什么关系？
专项债与房地产、基建、土地财政高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，地方政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。
最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是地方政府的还债高峰期，这意味着未来几年地方政府还得依赖“卖地”来还专项债。
地方政府为什么不多发一般性债券、少发专项债，以减少对土地财政的依赖度？
地方政府债券基本由国有商业银行及金融机构持有，四大行持有规模接近50%。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。如果将地方债额度调配给一般债券，银行购买积极性会下降。为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债。专项债发行越多，土地债券化规模越大，地方政府的土地财政依赖度越高、债务规模越大。
疫情以来，地方财政收入压力增加，负债率上升，地方各项收入向税务部门统一归口，如税务部门统一征收社会保险费和土地使用权出让金。如此更有利于财政部门统筹财政的开支与收入，强化土地使用权出让金征收的刚性，更好地保障地方财政收入。由于国税和地税合并，上面虽然不能抽走，但可以更好地掌控土地使用权出让金。
所以，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收，背后并不是终结土地财政，而是土地财政依赖度提高，专项债规模和比例扩大，地方财政收入和债务压力增加。由于土地使用权出让收入占大头，划转过后的税务部门也就成为了名副其实的“土地财政”部门。
2、集中化
从2020年下半年开始，政府出台了一系列与房地产相关的政策，如“三道红线”，“两道红线”，“两集中”政策，打击经营贷流入楼市，深圳“指导价”卖二手房，以及“国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收”。
未来楼市调控的方向是什么？
如果用一个关键词概括，应该是控制。控制什么？控制土地供应，控制土地价格，控制土地财政，控制房地产供应，控制二手房交易，控制房地产价格，控制银行信贷，控制楼市泡沫，控制楼市风险外溢到银行及金融市场，控制地方政府债务风险。核心是控制债务风险，因为债券化，而集中化控制风险。值得注意的是，控制不等于房地产价格下降或者大涨。
如何理解集中供地政策？
房地产是一种资金密集型的相对长周期的投资。集中供地，集中开发，同时期大规模投资，然后短期内大规模去化（销售）。这大大增加了房地产公司的财务融资和项目管理压力。换言之，集中供地政策基本上淘汰了大量中小型房地产公司，加速房地产投资市场的分化，大型地产商成为少数的竞逐者。
总结一下，重点大城市集中供地，土地向少量大型房地产企业集中，控制土地价格和土地财政的稳定；少量大型房地产企业持有新房的比例提高，控制新房价格的稳定；国有商业银行向少量大型房地产企业提供贷款，大型房地产企业为政府创造了稳定的土地财政收入，为国有商业银行提供稳定的利息收入。但是，大型房地产企业会不会出问题？
再看“三道红线”政策。政府针对房地产开发商划了三个标准：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1。国有商业银行给杠杆率符合标准的大型房地产企业提供贷款，避免楼市风险外溢到银行系统。这就是控制金融风险。比如，恒大今年在22个重点大城市拿地规模较小，主要是受制于“三道红线”的压力，一直在去杠杆、降负债以及回收现金。同时，大型房地产商集中控制新房，稳定新房价格，为持续的土地拍卖和土地财政创造条件。这就是控制地方债务风险。
3、货币化
我们继续看，集中控制的房地产怎么走？
在2021年下半年，即将到来的新一轮货币紧缩周期，中国对房地产市场的控制只会更加严格。从土地供应、大型开发商、新房，再到银行信贷、二手房市场，大城市都会管控，不希望房地产价格大涨或者大跌。
当前集中供地容易产生一个问题，那就是新房集中上市，形成短期的库存挤压。如果大型房地产企业因库存积压遭遇资金链风险，怎么办？国有商业银行可能针对少量大型（国有、股份制）房地产企业输血。这就是供地集中政策的目的之一——集中管控风险。
土地集中供应保障土地财政的稳定，市场风险转移到大型房地产企业，但是大型房地产企业的资金主要来自国有商业银行，因此大型房地产企业与国有商业银行之间的风险无法完全切割。如果大型房地产企业的债务风险感染到国有商业银行，注资依然是必选项。当然，印钱化解风险的内涵是全民买单，准确来说是，大部分人买单。
除了房地产企业和国有商业银行的风险，还有地方政府和家庭部门的债务风险。如今土地使用权出让收入是地方政府最主要的财源，如果地方政府发生债务风险，注资也是必选项。但是，如果风险发生在家庭部门，那将是系统性风险。2007年次贷危机正是美国中产家庭部门的资产负债表危机。中国住房抵押贷款的首付比要高于美国及欧洲国家，这是家庭债务风险的重要防火墙。中国家庭部门的债务风险取决于宏观经济的稳定性。
最后，用一个小历史结尾：技术史学者伊登·梅迪纳在其《控制论革命者》一书中，介绍了智利阿连德时代的一个重要工程，那是一个覆盖全国实时经济信息网络的控制系统，叫Cybersyn。梅迪纳试图为控制论正名，但是她的努力注定失败。因为梅迪纳把问题的因果搞反了，以至于不是陷入乌托邦主义，就是患上斯德哥尔摩症。