自从周六房地产税授权立法的消息出来后，就有粉丝追问我：为什么还不出稿。张口胡说很容易，譬如前段时间首付两成的谣言，但秘密君一直想让自己尽可能靠谱，所以这俩天时间都在收集各种资料，学习各种可能。结论是房地产税有三种可能，而大家最关注的必然是一种影响。今天，正式聊聊房地产税。
PART 01
时间与地点：何时，何地
中学政治课本就学过，全国人民代表大会享有最高立法权。所以，人大授权国务院开展试点是整个过程的第一步的前哨站。在我国整个立法过程需要分为：提出、法律案的审议、法律案的表决、法律的公布。
目前仅仅是试点，而房地产税因为涉及重大，在法律的研究与试点、征求意见等环节，可能会更长更为复杂，所以仅是试点授权期限为五年。距离正式房地产税的落地必然有相当时间。
但是要知道已经讨论了10多年的房地产税突然间提速也意味着不会是过去雷声大雨点小，而是真正步入了改革实操的阶段，甚至是扫除了障碍。按机构预计，今年年底首批试点城市的名单就会披露。
眼下最关注的是：试点城市可能会在哪些城市开展？甚至有朋友问我：天津会不会在列？实话说，目前的分析层面来说，天津大概率不会，不论是从房地产税的影响上，还是消息面上。影响咱们后面再聊。
根据经济观察报的报道，注意，不是什么野鸡媒体。今年5月份，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。会上，相关部委总结了上海、重庆两个城市房地产税的试点经验，并向两个城市了解历年征收房地产税数额、征收过程中阻力及困难等方面事宜。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。
而此前，贾康建议可以在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点。因为深圳是先行示范区，而海南是自由贸易港且最近几年行政手段平抑地产投资的策略需要用经济手段调节来代替，而深圳则是共同富裕示范区。
所以从这个角度上来说，试点城市需要对于地产的依赖度较低、经济实力与发展势头猛、地产相关税种改革带来的财政压力不至于太大，自身的经济与财政利好可以化解房地产税带来的冲击，因此，秘密君判断天津大概率不会在本轮试点之列。
PART 02
新一轮试点：这次会有何不同？
很多人故作高深的说：房地产税不是房产税。其实没多么高深。
广义的房地产税是指对房地产获取、交易和持有等环节征收的各类税项的总称。既有涉及房子的税，也有涉及地的税。但是在过去，我们只在盖房、买卖房的环节交纳税收。实际的持有环节，是没有覆盖的。所以我们将局限于房地产持有环节征收的税种定义为“房产税”。
此次房地产税提速的一个节点是《求是》杂志的《扎实推动共同富裕》，在构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排的第四点提到：
加强对高收入的规范和调节。在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。
因此，房地产税的目标是调节收入分配，实现共同富裕的一个基础性制度安排，所以未来房地产税的重要作用是调节收入分配，这一点是个大前提，也是推动共同富裕必然要推进的改革方向。这一点，不必存疑，也不必拿上海重庆数十年的试点来说事儿。
就像前文解释的一样，上海重庆的房产税只对持有环节，而且覆盖范围极低，税率极低，既无助于财政，也没有遏制投资炒作。只是单纯的某个断面试点，但是此轮的房地产税是涉及从获取到交易、持有的全方位改革。
上海此前房产税只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。
在国际上，房地产税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积之外，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。
注意征收范围，而且征收率都有相当巨大的差异，这也是对未来楼市影响至关重要的所在。所以有人说，此轮改革，堪比98房改，诸位自行体会。
PART 03
房地产税的三种假设与同一种可能
说完时间地点与新一轮的看点，必然是未来可能会怎么样开征？
秘密君收集到了几个报告，这个报告通过三种假设对于房地产税带来的影响进行了定量分析，结论都指向了——房价下跌，虽然这不是政策本意，但这大概率是政策的次生影响。
前面说过：房地产税是从土地到盖房子买卖房子到持有全覆盖，而房产税则仅仅是在持有环节。换句话说，现在很多税都属于广义的房地产税，而持有环节的房产税才是真正看点。
但是房产税征收有个问题是：如果土地环节、盖房环节买卖环节都收了税，在持有环节收税这可能会造成重复征收。但是如果不收吧，大家可以看到的，持有环节税收的缺少对市场来说是个很大的弊端。
所以这个报告将改革的方向设计了三种可能：
第一种是：对个人房产税进行轻度扩容。合并保有环节的城镇土地使用税和房产税，从而组成新的房产税，房产税税基统一为房产的公允价值，取消的城镇土地使用税税额由个人房产税征收补足。
方案二是：为扭转当前房地产税体系“重开发流转、轻保有”的特征，可对房地产税收结构进行调整，将当前保有环节的城镇土地使用税和房产税合并成为房产税，取消开发、流转环节的耕地占用税、土地增值税和房地产印花税，减少的税收由房产税征收补足，相当于将开发、流转的税收，后移至持有环节对个人征收。
方案三是：改革力度进一步加大，在方案二的基础上，将土地出让金纳入房产税。改革后减少的土地出让金，由新的房产税税额补足。
我们看这三种方案有个假设前提是：财政收入不变的情况下，对于涉及房产买卖的税种进行合并或者是推迟以及补充的改革。只不过是加在持有环节的内容随着方案推移会越来越重。
但是这三种可能的方案都是改革了前期交付税收过重，持有环节税收太轻的问题，都将房产税进行了后移。换句话说：在开发、买卖阶段的税收降低了，但是持有环节提高了。
这就不难理解：买房子时候税交的少了必然创造了房价下跌的空间，而持有房子的成本高了，必然会挤出不必要的需求。所以在这个逻辑下房价下跌是必然的。而且随着方案的深化，在报告的模拟中，为房价下跌创造的空间也越来越大，从不太显著到最高创造15%以上的下跌空间。
同时如果考虑到国际房产税的税率比较高的情况下，即使是设我国房产税税率在[0.4,1.0]范围内，各城市可以在范围内进行选择，通过财政收入不减少的前提下的推演可以看出，房价下跌幅度随着税率升高会显著升高。虽然只是假设，但是房地产税改革的可能性路径其实并不算多。
而与此同时此次授权新闻中明确提出：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。换句话说，企业手里的住宅房产、房本上写的非居住用的，等等都会在征收范围之列，对比一下上海重庆之前的征收范围是不是大了很多？而上海消息说某小区集中出货，媒体报道说原本的房主是企业，不管是个人还是企业，未来这些房子都可能在征收之列。
所以不论是从任何角度上来说，房地产市场深入调整之后，我们距离房产税是越来越近了，眼前可见的是试点城市，但是距离大面积推开不会太远，不论是普通人还是地产商都要做好充裕的准备。而房产税的扩容将前期开发与买卖环节的税收改革后移的话，无疑是让新房成本降低，挤出投机、积压房产的举动，也必然会为房价下跌创造空间。进而实现购入成本可控，但是持有越多越成本高的状态，这种状态对于有能力多购置房产的主体进行征税，降低了购入房产的价格门槛，无疑会在推动共同富裕上有所助力，不论接受不接受，以房套利的时代正在越走越远了！