根据全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”，我们大致可以推测出来，试点阶段收益的几种房子。
在全国人大授权中，有如下表述：
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
这段话告诉了我们以下几个信息：
1、“依法拥有的农村宅基地及其上住宅”是不参与试点的，也就是不用交税。
2、上面这句话只说了“依法拥有的”，并没有涉及“不依法拥有的”。比如超过一户一宅、多占的宅基地及其上住宅，或者小产权房。从公平公正的角度看，小产权房也应该交税，至于能否转正是另外一回事。
3、居住用的房屋，要参与房地产试点。
4、非居住用房屋也要交税，但适用的是《中华人民共和国房产税暂行条例》。也就是老版“房地产税”。
基于全国人大上述授权，以及主流意见，可以做出如下预判：
第一类受益房屋：大城市核心区的豪宅
豪宅为什么受益？这是因为中国房地产税必定有免税面积或者套数。
中国所有的商品房，都一次性缴纳了40年、50年或者70年的土地使用费。土地是租国家的，只有房屋是私有产权。
在这种情况下征收房地产税，为了让群众容易接受、不影响大家的消费能力，大概率会有免征面积或套数。
最大的可能性是这样的：第一套房子不征税，每人免征面积50到60平方米。
假设你的第一套房子是120平方米，家里有3口人，人均免征面积是60平米。那么第一套房子肯定不用缴纳，而且第二套房子还可以免60平米。
如果第一套房子非常大呢？比如是260平方米，3口之家免征面积累计才180平方米，这首套房多出来的80平方米要不要交税？
现在的意见有两种，一种是要交，一种豁免。保证首套房不管面积多大，都不用交。
其实即便是首套房的部分面积需要交税，税率也一定是非常低的。假设有阶梯税率，也一定是最低的一级。因为无论怎么说，第一套房最多只能算改善，而不可能算投资。
因此未来首套房比较安全，房地产税负担要么为零，要么非常低。这样，大家会倾向于第一套房持有豪宅，尽量把主要的家庭资产放在首套房里，这样收益会最大化。
所以，越是大城市核心区的豪宅，未来被优先持有的几率越高，尤其是被高净值家庭优先配置。这就形成了“宁吃鲜桃一口，不吃烂桃一筐”的局面。
第二类受益房屋：赠送面积比较大的房子
早期的赠送，往往是拓展个阳台、送个阁楼什么的，最多把房屋使用率从70%增加到80%、90%，如果能达到130%就算非常特殊的了。
现在则不同了，很多别墅（包括叠墅）的赠送面积非常惊人，使用率动辄达到200%、300%，甚至更高。产证面积95平方米，使用面积达到300甚至400平米（算上花园）的都可能出现。
高赠送的面积，往往体现在地下室（部分做到了2层地下室）、院子、天台等。这种设计最初的目的，是为了让“豪宅”变成“普通住宅”，享受比较低廉的税费，以吸引购买者。
在开征房地产税后，这种房子会继续受益。
比如一个3口之家，总免征面积是180平方米，他们持有一套95平米的别墅（实际使用面积350平方米），还有一套85平方米的普通高层，这样两套房子都可以免税。而这个家庭的实际居住面积达到了400多平方米。
而另外一个家庭，如果拥有两套各200平方米的大平层，也是400平方米的总面积，反而需要负担不少房地产税。
可以通过制定征收细则，避免这种现象吗？恐怕有难度，因为工作量太大了。
第三类受益房屋：商办类房屋
根据全国人大授权，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产”，“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。
这就意味着，非居住类房屋在房产税问题上“维持现状”。
目前个人购买的写字楼、商铺和商务公寓是不用缴纳房地产税的，只有单位、企业购买的才要缴纳。
那么在试点城市，个人购买的非住宅，大概率是免房地产税的。
其中商务公寓有点特殊，因为全国人大说的不是“住宅、非住宅”而是“居住用和非居住用”。商务公寓可以划到居住用，也可以划到非居住用，关键看试点城市的态度了。
比如深圳著名的豪宅——深圳湾壹号，就是商务公寓。其中北区的大户型，每套动辄大几千万，甚至超过1亿。如果能免房地产税，那绝对是好消息。
顺便说一下，在网上常常看到一些房产博主信誓旦旦地说，中国从来没有一种房子叫公寓。而且扬言，谁劝你买公寓谁就是在忽悠。
这样说的人，自己比较无知。
在广东，就有一种房子叫商务公寓，批地的时候就是这样批的（商业用途，里面注明有商务公寓），房产证、合同上也都写为“商务公寓”。不过，的确很多省是没有这类房子的。另外，深圳已经决定以后不再批商务公寓的用地。但在当下，以及未来两年，深圳市场上卖的新房商务公寓占比非常高。
在未来相当长的时间里，广东大多数城市都会不断推出新的商务公寓产品。当然，还会有商办公寓和产业公寓，后面两种是北方省份也普遍存在的。大家错买的，往往是这两类公寓。对于中国存在的至少5种公寓，我之前专文分析过，这里不赘述了。
房地产税试点后，个人持有的各类公寓大概率是免税的，尤其是商办、产业类的。
至于写字楼、商铺，如果是个人购买的，大概率也是没有房地产税的。所以，在一线城市，配套好位置好的写字楼，价值也开始显现。写字楼适合大资金长线投资，二、三、四、五线城市由于空置率高，不建议碰。
中国非住宅类的不动产，面临着巨大的去库存压力，湖南已经出台了去库存的政策，未来其他省市也会这样做。这类房子没有被纳入新版房地产税试点，还是按照老版房产税来执行，就含有去库存的政策导向意味。
第四类受益房屋：都市圈内、大城市旁的房子
房地产税试点阶段，参与的城市非常有限，最多不超过20个。
假设上海参与，从老试点变成新试点，征收范围扩大。那么，上海富裕家庭的资产配置方式必然发生变化。在上海有多套房的家庭，就未必继续在上海购买了，可能到周边城市适度配置。
周边的城市如果没有被纳入试点，上海人在这里买的房子当然是免税的。如果将来房地产税试点推广，周边城市比如嘉兴、昆山，征收大概率是比上海宽松的。有可能对上海人在当地购买的首套房免税，或者实施较低税率。
周边城市从发展经济、扩大税基、吸引增量资金的角度，也有动机这样做。
比如我们的北上广深住房矛盾已经非常大了，为什么外国人、港澳台居民仍然可以来买（门槛非常低），说到底不还是为了吸引外资流入吗？
第五类受益房屋：海南的房子
一定有人感到诧异，海南不是大概率要试点房地产税吗？这对于海南房地产是利空吧，怎么可能是利好？
相信我，如果海南第一批纳入试点，一定是利好。
首先，这意味着靴子落地，从此海南楼市就没有什么不确定了。
其次，海南必然是低税率，最终反而有利于资金配置海南不动产。
先看一下美国的房地产税率，51个州（华盛顿特区已经获批为州 ）里，房地产税率最高的是新泽西州，达到了2.35%。最低的是夏威夷州，只有0.27%！
全美51个州的房地产税率中位数为0.94%-1%，而夏威夷竟然只有中位数的四分之一左右。
为什么夏威夷这样特殊？因为这里的房子都不是全年使用的，如果征收正常的税率，这个州的经济就完蛋了。
海南就是中国的夏威夷。海南的房子也是常年空置的，每套房每年使用的时间最多三分之一。所以，海南房地产的实际负担，只能相当于全国平均水平的三分之一，甚至跟夏威夷一样——四分之一。
夏威夷州的房价中位数是全美最高的，超过了加州、华盛顿特区等。海南将来会这样吗？恐怕大概率是的。
第六类受益房屋：香港的房子
从长远看，一线城市、二线城市全面开征房地产税是不可避免的。
从试点阶段开始，大城市富裕家庭的资产配置方式就会发生变化。一部分资金会流入股市，一部分流入周边中小城市，还有一部分流入香港。
香港一直是中国经济的超级联络人。境外对华投资的超过60%，是通过香港来进行的；中国内地对国外的投资，也有接近60%是通过香港这个跳板来进行的。
随着内地开征房地产，以及未来出台遗产税、赠与税，会有源源不断的内地资金流入香港。有的会继续往外面走，有的会沉淀下来。
香港已经开征了房地产税很多年，目前看不到加税的可能性。虽然香港政府在逐步加大住房供应量，希望解决劏房、笼屋、天台屋等“居住极端贫困”的问题，为此还提出了填海和北部都会区计划。
但香港这个城市同时还在做大，未来会有更多的人才流入，重点发展高新技术产业。
香港不动产价格大概率是稳定向上的。政策性住房占比会上升，但只有中低收入人群才能享受；商品房市场不会受到影响。
香港楼市的租金回报率远高于北上广深，再加上房地产税负担轻、按揭利率低，内地开征房地产税后，一定会有相当资金流入香港，购买香港不动产。
即便有高达30%的印花税，也阻止不了。
总之，房地产税试点以及未来的推广，将给中国内地楼市带来巨大的变革，投资逻辑将会发生明显的变化。
另外还有一类房屋可能受益，就是小产权房。