Part1现在在哪？
1、2018年行业进入发展后阶段和20年房企三道红线、银行房贷集中管理五档红线导致高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返了，行业进入低增长、低毛利、低利润、中低杠杆时代。
从2020年开始，行业出现“黑马、网红、弯道超车、明星经理人”的故事可能很少了。
2，很认同林中先生“未来地产行业主要靠能力和资本驱动，而不是负债驱动”的判断。
3，目前中国一线城市城镇化率90％，二线城市75％，三线65％，四线52％，综合来看，全国平均在60％左右。按照西方经验，低于60％属于增量开发为主，60-80％属于开发和持有经营并重阶段，80％以上存量领域就会有较大突破。比如黑石集团30年前进入美国房地产的时候，美国城镇化率是75％。
4，截止目前，大多规模房企都在聚焦一二线高能级城市。这就意味着身处“增量开发和存量开发并重”的战场，这个时候，存量市场的城市更新和存量资产的经营退出已经进入一个新的分水岭时期。也因此，房企在这个时候具不具备这个能力（而且是经过检验过的能力）变得越来越重要。同时，如何平衡因为高能级城市土地开发带来的超低利润率给上市公司报表添堵，也是一个大问题。
5，国际局势的变化导致中国不得已采取内循环战略。而内循环的落脚点在于强大的内需支持和科技自立自强。
6，未来3、5年中国房地产市场保持17万亿左右成交额是没大问题的，但成交面积会从17亿平方米逐步降低，因为房企都会回到有人口流入和城市群的中高能级城市，未来“在不在圈子里”（圈即都市圈）将是地产投资的口头禅。
7，坚定“房住不炒”后，未来房地产好的地方就是行业“不确定性”越来越少，确定性反而越来越高，“看天吃饭、靠天吃饭”的外部作用降低了，未来能否胜出主要在内部了。
行业真正到了“内化于行、内圣为王”的新时代了！
Part2路在何方？
8、世界房地产总体有三种模式：美国模式，新加坡模式，香港模式。
9，未来中国房企因为资本带来的利润要求，一定会超级重视产品和服务，而这来自于非常精细化的经营提升和专业分工，因此未来“投资商、开发商、运营商、服务商”分离是大势所趋，而现在的美国房地产也是如此。
10，未来由于受财务杠杆约束，受资本驱动，受存量市场比重加大，因此资产的经营和退出会成为投融管退很重要的一环，因此，ReIts／ABS／CMBN等资产证券化相信很快到来。
11，随着社会保险资金越来越庞大，对于他们来说，寻找EBITDA不低于6％回报的长期而稳定的持有资产也不是一件容易完成的投资课题。股权合作不操盘、不建操盘团队，只做操盘管理的模式未来就不会是平安不动产一家独大了。
12、数字化是企业未来规模和利润提升的必经之路，类似大众点评解决了店家数字化，滴滴出行解决了服务流程数字化，美团解决了单品＋服务流程数字化。但对房地产而言，数字化对于房企来说，1-2年看不出问题来，但3-5年或许会有大问题。
13，房地产数字化，目前只有链家、明源这类“一对多”的企业反而走在前面。
所以数字化未来能在行业突围我觉得“一对多”的模式优势更大，而不是家家都建自己、玩自己的个体系统，以痛点为导向真正开放做众筹类型的数字化说不定有很大可能，真正做到科技赋能行业。
14、要抓场景与入口。
15，未来中国的物管行业、酒馆行业、商管行业一定会出来5000亿市值以上的龙头企业！
16，养老市场方兴未艾，未来是一个巨大入口。
Part3怎么干？
17，中国房地产行业是除了金融、科技以外最大、最好的市场，即规模巨大、场景众多、观众厚爱、玩家不少……不但不能放弃，应该持续做深、做厚、做强、做大、做久。
18、住宅市场要么聚焦深耕提升权益做全能的操盘专家，要么做一路随行的真实股权投资者，除了前端很重要的投资选择能力外，中后端要真正懂操盘，能对核心的品质和营销能进行真正管控，而不是数据统计员。
19，具有巨大发展潜能的持有物业，类似商管和酒管，我觉得应该建立自己的开发
20，黑石30年的房地产年化回报率16％，华住的利润率16％，新鸿基利润率50％。
21、物管行业未来3年整合洗牌初见格局
物管行业潜力巨大，数字化场景需求巨大，痛点明显，场景／客户／服务的生态闭环最明显，未来增值服务和社区金融端口很明显，整合完成速度未来三年见分晓，远比地产行业迅速。
22，未来3000亿、5000亿市值的物管会实现
23，蒋达强强调：“未来非综合体类型的独立写字楼、物流地产、高星级酒店可能只是策略性投资机会，不能作为平台型去发展。核心因为无法构筑用户高频交叉消费的场景。”
目前据说保险基金还是对这些物业保持“趋之若鹜”。
24、未来很好的商业模式就是建立三个大的上市平台生态：
小结
25，面对过往，蒋达强用一位德高望重长者的话做总结：“人生过中场，过往起起落落都是种经历，虽说粗一些但折腾也有价值；人生下半场一定要从粗到精，与高手为伍、去做长久的事。”