据悉，碧桂园、美的置业近期都公布了获得融资并购额度的消息，分别获得招商银行150亿元、60亿元地产并购专项融资额。这说明，银行参与房地产并购金融服务正在逐渐升温。这对于地产行业无疑是一个振奋人心的好消息。
今年以来，监管层、企业等都在为地产的春天努力着。今年的政府工作报告提出稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，被视为楼市利好。在诸多稳楼市举措中，“并购”是重要方式之一。
据南方日报记者统计，恒大、雅居乐、正荣、金科、龙光、佳兆业等房企，均有项目股权转让予合作方。而接盘房企项目的“白衣骑士”，除了国央企、民企合作方，还有信托与AMC。地产“白衣骑士”能否拯救困难房企，化解地产行业风险？
1
谁是地产“白衣骑士”？
2月下旬，天津市大寺板块的楼盘“正荣美的和筑梅江”更名为“美的云筑”。这背后，是美的置业收购正荣地产在天津的“和筑梅江”住宅项目，同时还把正荣地产位于长沙的“美的正荣滨河苑”项目50%股权以及无锡“正荣美的云樾”51%股权也收入囊中。
更早前，花样年、雅居乐、金科股份等也将一些合作项目的权益转让给了美的置业。
除了给美的置业，去年底，花样年出售位于北京市密云区的国祥府、国祥雲著2个项目，由合作方旭辉接盘。去年10月末开盘时冠名“佳兆业”品牌的坪山“燕澜和鸣花园”住宅项目，也已更名为“新城控股燕澜和鸣花园”。
除了民营企业搭把手，国央企也挺身而出。1月24日，雅居乐和世茂集团相继发布公告，称出售广州亚运城项目股权，受让方均为中海地产。两宗股权交易顺利完成后，中海地产将持有该项目约73.33%股权。
此次交易，不仅缓解了雅居乐和世茂集团资金链上的“燃眉之急”，而且对中海地产也增加了合营公司的权益。同样在1月底，花样年退出重庆渝北区新山和悦项目，越秀地产2亿元接盘。
除了世茂和雅居乐，融创也“托付”多个项目予国资。去年11月，融创把旗下西安华创永兴置业的部分股权，转让给合作方华发。进入2022年，融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予合作方华发，转让价为14亿元；然后，还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给合作方首创和武汉城建。
一些信托公司也在深度参与到地产保交楼行动中。恒大将其名下4个房地产公司项目股权分别出售予光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金以保障项目后续开发建设。中融信托则接手了南宁市龙光房地产开发有限公司转让的柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权。
值得一提的是，擅长处置不良资产的资产管理公司（AMC）也在加速进场，助力化解房地产行业风险。
3月8日，《2022年第一期中国东方资产管理股份有限公司金融债券(债券通)募集说明书》显示，中国东方近日在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批。该债券主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，房地产行业不良资产纾困，房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。
事实上，据媒体报道，此前1月底，金融监管部门日前召集几家全国性金融资产管理公司（AMC）开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。此番中国东方公开发行的金融债，是首家AMC获批将发行用于地产纾困的金融债。
1
“白衣骑士”能否能为风险房企救世主？
民营企业、国央企、信托以及AMC都在赶来为风险房企及其项目纾困，风险房企们是否迎来救世主？
不可否认，房地产企业和金融机构兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，利于加快已违约或已出险的企业资产处置进度，促进化解房地产风险。但对于风险房企来说，迎来“白衣骑士”却不一定就迎来救世主。
一方面对于买股权的一方来说，除了纾困同行，更多会基于自身发展需要去接盘房企项目。比如美的置业就曾表示，此轮收购主要出于四个目的，一是纾困同行；二是逐步提升自操盘项目比例；三是打造产品标签，提升品牌认可度；四是更好保障业主权益。
事实上，“白衣骑士”们都有自己的一笔“聪明账”。在此轮收并购中，美的首先以合作项目为主，并且合作方为当前资金紧张面临刚性兑付的企业；其次，美的综合考虑自身优势、城市能级、潜力片区、项目本身质素、账面资金铺排等方面，比如在城市能级方面，美的置业选择收购的项目要配合其城市升级战略，以一二线、强三线为主，逐渐退出低能级城市。
“目前我们看到已经落地的收并购项目，很多是合作项目为主，因为房企对项目的基本情况是了解的，比如项目是否存在瑕疵、是否存在超规模融资的现象、是否存在隐形债务等。但是对于非合作的陷入流动性困难房企的项目的收并购，积极性并不是很高，因为对项目并不是特别了解。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者。
信托接盘房地产项目股权，也有自己的考虑。如五矿信托接手佛山市顺德区盈沁房地产49%股权前，本身也是该公司的股东之一，占有51%股份。同样的，东莞恒大悦龙台项目，也被合作方光大兴陇信托接盘了。
地产与信托本身有一定程度绑定，可以说一损俱损。眼下，如果放任合作房企破产重组，项目很可能面临停滞烂尾、交付遥遥无期，其投入的大笔资金也将覆水难收。在此情况下，信托不如将项目股权收归到自己手中，保全之前的贷款，同时掌握主动权。
对于接盘恒大两家地产公司一事，五矿信托方面就曾回应称，面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标，积极寻求资产的多元化应对和化解路径。经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。
不过，信托通过接盘项目公司方式化解项目风险也还面临一定挑战，上海市华荣律师事务所律师孙毅告诉记者：“首先，接盘阶段，资产价值评估本身就存在风险，标的公司可能存在未知债务而房地产项目本身的估值也存在不准确的可能性。其次，在存续管理上，公司经营管理以及财务上仍然是存在风险的，因此信托公司就存在较大的监管压力；最后，信托的退出机制上也面临一定问题与挑战。”
“除了地产项目的并购外，真正要化解房企的流动性危机还有待于销售的回暖和提升。”中信证券首席经济学家明明接受媒体采访时表示。值得一提的是，在政策推动下，诸多迹象显示，此前低迷的房地产市场正逐步回暖。
中指研究院数据显示，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。中原地产研究院认为，随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中，一二线城市的热度可能会比较明显。