同时,政府提出规范中介行为。监管不足是租赁的又一“痛点”,目前,1.6亿人在城镇长期租房,占城镇常住人口21%,“先租后买”更是普遍的消费模式,2.5亿流动人口(占城镇人口40%)多数租房。因此,租赁已成重要的住房选择,监管重点也应由新房转向存量房。此前,住建部也将规范市场秩序作为今年工作重点。因此,攻克以上“痛点”是租赁市场长效机制的重要内容。
对于房地产调控,政府工作报告提出几个原则,即坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。去年以来,热点城市房价暴涨,投资投机需求是最大推手。短期内,要坚持“居住属性”这个调控的出发点,就必须要加强限购等行政干预,而更了解本地楼市的地方政府要承担主体责任,并分类制定契合本地楼市的调控措施。同时,大城市公共服务、就业机会对全国人口的吸附能力很强,新增需求、改善型需求和资产配置需求旺盛的局面,中短期内难以改观。因此,在当前背景下,要抓住“窗口期”,加快调控长效机制建设。
首先,顺应人口流入和需求旺盛现状,增加土地供应。新增用地潜力不大,存量盘活才是重点。一般来说,产业生命周期仅20年左右,但产业用地年限在40-50年,盘活存量在情理之中。目前,大城市产业升级更快,空间需求少的服务业贡献率超过60%,盘活闲置低效用地的潜力很大,“商改租”就是一种。
其次,近年来大城市轨道交通和共享交通发展很快,并开始延伸到城市外围。目前,尽管北上广深等特大、超大城市土地稀缺,但外围或郊区土地利用效率较低,建筑分散、密度低(上海10层以上工业建筑占比仅30%),功能混乱,商场办公闲置严重。因此,应以轨道交通大发展为契机,增加外围轨道周边供地和建筑密度,疏导中心区住房需求到外围。
笔者认为,加快调控长效机制建设,一要破除区(县)、街道政府基于区域形象、招商引资诱导的土地利用行为,增加住宅用地,减少商办用地,改造存量用地;二要以增值共享、合作开发为手段,辅以政府补足公共配套,打破利益阻隔,尽快盘活存量。
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