在交易环节上，限购、限贷政策本质上抑制了需求端，加高购房人门槛，抑制部分购房需求和投资投机需求。而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制投资购房者倒卖房屋从中获利行为。分析人士认为，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售主要冲击的是自持卖房人群。
张宏伟观察发现，限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年；限售则一般为2-3年。
他认为，本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的：将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为；为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。
防范风险
为了防止系统性金融风险的爆发，在大部分业内人士看来，出台限售非常有必要。
据同策咨询预测，限购城市成交量平均市场周期长度37-38个月。2017年7月是市场整体成交量最近的一个波谷，之后会开始反弹；2017年7月至2019年2月为成交量的整体向上周期。限购城市成交价格平均市场周期为32-33个月，2018年1月是市场整体价格最近的一个波谷，之后市场开始反弹，2018年1月至2019年5月为价格的整体向上周期。
同策咨询研究部认为，本轮调控城市成交量周期波动呈现“U”型曲线：各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现， 主要集中在2015年9月-2016年3月，本阶段的成交量高峰基本已经过去；销售面积波谷自2016年6月开始出现， 主要集中在2016年10月-2017年9月，未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。
张宏伟指出，商品住宅在未来2年左右时间段处于价格下行周期，“限售”政策时间与下行周期时间相匹配。此外，重点城市投资客会转移到的核心区域商办物业产品方面，实现非住宅产品的去库存效果。
据统计，2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显，在金融风险上升的背景下，银行对房地产开发企业贷款有所管控，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷。据同策提供的数据，商业银行实际不良贷款率已达到5%-6%，非常接近系统性金融风险爆发的界限7.5%；2016年四大银行房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在30%左右。
张宏伟指出，若去年10月份集中出台调控的20个城市当中今年市场仍然存在反弹情况，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。
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