打印内容去年年底，六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会，达成了一个共识：以 2016 年结束作为分水岭，之前是房地产“开发时代”，之后是房地产“后开发时代”。
开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢?
首先，开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额， 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代，所谓的房地产实际上指的就是“住宅”，而不是全面的房地产产品供应。
第二，开发时代的商业模式以快消为主，开发了就卖。第三，开发时代的竞争力都围绕着单一产品，以快消为主。
开发时代，房地产创新取决于三个条件：规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。规模主要看你怎么拿地，另外，工业化生产、装配式住宅、住宅产业化，都是为了增大规模;快消的周转要快，加速建设，尽快销售，就是围绕着速度的创新。
在开发时代，做好了这三件事的企业，都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。实际上，这一批企业家赶上了一个最好的时机：地价每年都在涨，货币每年都有一个温和的通货膨胀，另外，城镇化人口聚集有刚性需求。过去 20 年，房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨，使我们过去的开发时代模式一直顺利。
今年，我们认为房地产行业已经进入了后开发时代，相对于开发时代来看，后开发时代的情况有所不同。
第一，产品变得越来越复杂，虽然住宅很重要，但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商，除了住宅，其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等的物业新需求，都开始成为大家的投资重点。
现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线，不再只造住宅。企业建造的办公楼，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 万平米的房子，这 100 万平米值一千五六百亿的办公楼，只用于出租，每年就能赚得 60 多亿租金。
这种模式跟开发时代的销售类房地产相比，几乎没有销售额，但是资产质量很好，租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化，横向产品服务越来越多。
后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争。现在，房地产行业首先是竞争营运能力，例如出租房产开餐厅，怎么提供更好的服务，增加每平米的回报率。
又例如你是做写字楼的，怎么增加写字楼每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物业价值。
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