不仅如此,由于集体土地可以入市,村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会减弱。征地更难,商品房供应量就会减少。由于商品房有着唯一合法的买卖权,投资品属性不可替代,国人的买房观念又不可能一下转变为“以租为主”,买房需求仍将长期持续。
殷鉴未远,深圳房价近年大涨,就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索,随后几年都完不成土地整备(即土地收储)计划,缺口达一半以上。供需矛盾下,房价成为了出口。
三问:投资渠道可行吗?
从政策上看,投资审批环节打通了;但从融资渠道上看却未必行得通。
为什么?因为《方案》规定在集体建设用地上建设的是“租赁住房”,只租不售,因此房屋所有权没有流通性,不能成为抵押物;加之“不得转租”,使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时,连“商品”都算不上,因此没有抵押贷款融资的可能。
尽管住房具有使用价值和现金收益,未来租金收益可以进行质押贷款融资,但这只是在法理上成立,实际上未必行得通。
我们算笔账:据2016年国家统计局数据,北京住房租售比平均为1:662,即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设住房成本降低一半,租赁价格不变,大约26年租金可收回成本,若加上利息约为40年。若以租金质押融资,意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入,期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算,40年后才能收回本息。在13个试点城市中,租售比最高的厦门,租金收回投资年限约为45年;最低的成都也要22年。这样的贷款产品,银行是没有兴趣研发的。
如果靠股权融资呢?虽然该方法被《方案》明文认可,但由于住房产品缺乏交换价值,取得现金收益能力低,本身缺乏对合作者的吸引力,实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果,是只能依靠集体自有资金进行建设,如此一来,开发恐怕是有心无力。
四问:谁来开发建设住房?
目前的村集体——即使是相对发达的村集体——自身也缺乏大规模开发建设能力,多数集体要做也只能与开发商合作,采取类PPP模式(村集体相当于政府,代表全体村民公共利益)。
不过,如果采取股权合作开发,则存在几个制度性障碍:一是集体土地评估没有公认方法,如北京六环一带开发进展缓慢的主要原因,就是集体土地估值偏高,削弱了投资吸引力;二是如果村集体以土地入股,企业以现金入股,村集体一般要求控股,这就可能出现同股不同权问题;三是作价入股的年限没有说明;四是土地作价入股近期收益无望,农民权益全在未来,这种情况下要不要设置保底分红也很敏感:不分,农民没有积极性,分则投资人财务风险大。
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