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四大门派跑马圈地 长租公寓市场如火如荼

日期:2018年3月22日()| 来源:中房网 | 作者: 中房网 | 打印内容 打印内容

不过,长租公寓有自己的“痛点”,那就是租金高。中国证券报记者发现,长租公寓的租金一般比周边同类型的租赁住宅高20%左右,一位来长租公寓看房的女士相中了一套两居室,她告诉中国证券报记者,对公寓各方面都很满意,唯一让她犹豫的是,每月5000元的租金太贵了。

即便如此,长租公寓如果选址恰当、找准目标人群,仍能保证不错的出租率。

租金高、出租率高的长租公寓,大部分却陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。

“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高。”从占租金收入的比重来看,拿房成本是最大头的,一般占到55%-65%;装修是一次性投入,按照5年进行摊销,占12%-15%;运营成本也很高,占比在20%-25%。此外,还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

特别是拿房成本,华菁证券指出,入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%,则息税前利润率为0。但现实是,随着竞争的加剧,拿房成本被不断推高,不少长租公寓的拿房成本已经占到租金收入的七成以上。为抢夺房源,不仅同行打得头破血流,还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。

“这里原来是一家经济型酒店,近两年才改造成长租公寓。”在介绍一家位于北京石榴庄附近的长租公寓时,整租物业中介李文说,“这两年经济型酒店饱和之后,拿房的热情和能力都不行了。此消彼长的是,长租公寓经营者拿房意愿强、动作猛,不少房源都被他们抢走。”

在长租公寓市场,根据房源不同可以分为两种模式:一是重资产模式,房企拿自有物业,或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场;二是轻资产模式,也就是通过租赁物业投入市场的“二房东”模式。相对而言,重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。为满足扩张速度的需要,未来一定是轻重两条腿走路。

无论是哪种模式,长租公寓的成本模型是一样的,所以拿房成本的不断上涨对于每一个长租公寓品牌而言,感受是一样的。

与此同时,供给端的成本上涨很难在短时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本,长租公寓的租金收入实际是偏低的,但对于租户而言,这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关,所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家(博客,微博)高级研究员孔丹对中国证券报记者表示。

眼下有不少金融机构推出了针对个人住房租赁的贷款产品,试图解决长租公寓租金支付能力不足的“痛点”,但中原地产首席分析师张大伟表示,租赁贷款并不能真正提升长租公寓需求端的支付能力,“居住是基本的生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。”

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