广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示,与商品房预售制度相关的纠纷有四大类,第一类是没有取得预售证就开始卖房,有的开发商为了资金快速回笼,未取证先卖房,很多行为并未在职能部门的监管之下;第二类纠纷是面积差距问题,预售合同与实际面积不符,特别是公摊面积小于图纸,购房者可能面临利益受损;第三类纠纷是逾期交房,由于开发商资金链问题,对工期把握不准问题等,导致交房时间没有按合同约定;第四类纠纷是逾期办证问题,交楼时间逾期将直接影响购房者办理房产证。
此外,在实践中还存在商品住房开发期间发生设计变更,但开发商并未主动通知购房者,导致购房者拿到的房子“货不对版”。
黄罗平认为,商品房预售制度客观上还会加大司法部门的工作量,给购房者带来一定的风险。对于按揭买房的购房者而言,如果开发商资金链断裂,购房者不仅要还银行贷款,还会面临拿不到房子的悲惨处境,但现房销售可以有效地避免这些纠纷,减少消费者的风险。
取消预售影响几何
对于应该预售还是应该现售,尚存很多争议。如果取消预售,将会对楼市产生怎样的影响?
黄罗平认为,预售制度能够实现高周转,提高房地产开发速度。但是,如果取消预售制度,会造成开发商资金链紧张,开发周期变长,进而减少住房供给量。
对于消费者而言,现房销售最为安全。“从法律上讲,取消预售对购房者非常有利,能够避免预售房屋的不确定性,减少纠纷,保障购房者的资金安全。”黄罗平说。
张大伟认为,现房销售是大势所趋。但从短期来看,如果取消房地产预售制度,会带来供应量短期锐减,不利于市场平稳运行。因此,必须在房价平稳周期内实现现房销售。
恒大研究院副院长夏磊认为,预售过渡到现售,与市场环境息息相关。市场不好时,即使早早拿到预售证,房子也不一定卖得出去,有很大可能要等建成现房才能卖出去。市场好的时候,才能体现出商品房预售制的资金回笼优势。值得注意的是,市场好的时候,有些房企会主动实施现房销售政策,因为现房定价会更加合适。所以,预售还是现售,不能政策打转向盘,一下子猛改,应该由企业根据市场情况自主选择。
夏磊表示,在房企资金链偏紧的情况下,房地产预售仍将是主流,这符合行业惯例和发展规律。选择现房销售还是预售应视具体情况而定,不应该搞一刀切。
相关专家表示,无论是实施商品房预售还是现房销售,都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时,开发商更应该秉承诚信原则,按照合同约定及时交付房屋,应趋利避害,维护市场稳定,促进市场平稳健康发展。
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