打印内容（三）企业行为出现背离。
房企补库存需求强烈与土地溢价率下降相背离，反映在风险与机会面前房企决策将更加迷茫。
这还算不上焦虑，而是困惑，体现在决策上就是企业决策的犹豫和分化。三季度末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米。商品房待售面积创近4年来新低，住宅待售面积更是降至2013年以来新低。
企业补库存需求极其强烈：前三季度，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1~8月份提高0.1个百分点，创年内新高。但这次与以往不同的是，企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中，拿地胆气却越来越弱：据中指300城土地市场数据，三季度流拍面积占总推出面积的9.3%，为近年来最高值；9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%，远低于去年同期的28.08%，创近年新低。可以看出，房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换，决策难度更大，茫然更甚于焦虑。
行业的三个背离，从供求端到资金端到经营端，从外到内、从宏观到微观逐层显现,体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这一次的周期拐点和之前我们所说的中国房地产3年一个周期不一样的地方在于，这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点，还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看，支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。
人口、政策、金融基本面三大红利正在消失
决定房地产行业大生命周期的三个基本面正在发生转折性变化，支撑行业成长期高速发展的三大红利正在消失，行业正从成长期迈入中低速发展的成熟期。
（一）人口红利正在消失。
我国正加速步入老龄化社会，更不利的是，生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显，60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%，上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是，生育率屡创新低，未来住房消费的新增数量在减少。
生育率低本是发达国家普遍面临的一个问题，但早期计划生育政策的实施，导致我国生育率相对经济发展水平过早下降，比欧美国家更早迎来了这个难题。根据第六次人口普查数据，我国2010年总和生育率仅为1.18，而同期发达国家为1.7。统计局抽样调查数据显示，我国一孩生育率已经从1990年的40.7%，下降到2016年的19.87%。人口红利的消失，意味着市场容量（即潜在总需求）将缩水，企业难以享受到行业规模快速扩张带来的上车红利。
上篇：
下篇：
ricn realestate
