打印内容分析发现，宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年9月之前，受一些上行因素影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，房地产上行压力增大。2018年9月以后，国内经济下行压力加大、外部环境变化、“民营经济退场论”等错误言论出现，国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负面影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后，需求主体犹豫观望情绪加重，直接导致房地产开发企业销售下降，回款放慢，预期悲观，房企开始降价销售，土地流拍现象到处可见。金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期，购房者从积极行动转变为犹豫不决，引发住房及相关市场的调整。
2019年楼市最可能平稳调整和再度分化
未来国内外宏观经济形势更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市未来走势存在多种可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析，总体判断如下：总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈波动，但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。
华房指数最新预测预警结果显示，从2018年第四季度到2019年第三季度，全国房价增速将有所降低，房地产投资增速或将趋缓。一线城市的房价增速将逐步下降，并可能出现负增长，一线城市住房投资增速将保持稳定，二线城市的房价增速和投资都将缓慢下降。
定性分析继续上行因素、逆转下行因素和再度分化三种力量可以发现：
上行因素包括：第一，未来还有一定的需求潜力。第二，中国经济具有较强的韧性。第三，炒房的利益机制没有根本改变。第四，调控政策还有调整和操作的空间。
下行因素包括：其一，中国宏观经济仍面临一定下行压力，外部环境仍存在不确定性，有关民营经济发展政策落实有待观察；其二，一二线城市房地产价格非常高，存在严重的结构性价格泡沫。三四五线城市空置率较高，存在结构性数量泡沫。其三，政府的调控力度没有丝毫放松。
再度分化的因素包括：其一，一二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。其二，三四五线城市经过上一轮超好发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，有可能会形成新一轮库存压力。
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