中原地产首席分析师张大伟表示,“目前北京限竞房最多降价在15%~20%,旭辉城是第一批入市的限竞房项目,相较于其他项目可能降价多一些,后面的项目大多在入市时已经选择了降价,现在北京限竞房项目出现分化,降价成为常态。”
竞争激烈
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据中国房地产报记者不完全统计,从2016年9月至2020年5月,北京房山区已经成功出让13宗限竞房土地,其中5宗限竞房地块位于良乡新城板块,这5宗地分别被恒大、中海、中骏、旭辉、金融街竞得。目前良乡新城板块只有旭辉城及金樾和著处于现房销售状态。
业主提供的资料显示,房山良乡旭辉城(舒朗苑)规划用户约992户,已签约套数仅为165套。据此前媒体报道,旭辉城去化仅两成左右。记者查询北京市住建委官网发现,舒朗苑项目预售许可期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后方可现房销售,进行现房合同网上签约。
一位当地市场人士告诉中国房地产报记者,“旭辉城降价是为应对区域市场的变动。旭辉当时拿地成本相对较高,去年中骏在旁边也拿了地,土地成本在区域内优势明显,眼下中骏云景台项目低价入市,在此之前这块区域只有旭辉城与金樾和著两个项目在售,中骏云景台入市打破了原本两家对峙的市场格局,使得市场环境发生变化。”
据中国房地产报记者了解,去年年底中骏在旭辉城附近拿地成本极具优势,对比近一年房山3万元/平方米住宅成交均价,中骏以总价42亿元拿下的土地楼面价约为1.1万元/平方米,相比旭辉约1.8万元/平方米的楼面价而言有着明显优势。
记者从中骏云景台营销人员处获悉,“中骏云景台暂定6月中下旬正式开盘,5月16日便可以来售楼部选户型,提前锁定房源,高层精装均价2.8万元/平方米,洋房均价2.9万元/平方米。”
在业内人士看来,中骏虽然在土地成本上取得优势,但在竞争愈演愈烈的房山新城板块中,能否将前期优势转化为效益还有待观察。
中国房地产报记者实地调查发现,目前良乡新城板块头部房企扎堆明显;加上数日前,恒大18.5亿元夺地重返良乡,良乡项目角逐可谓异常激烈。
此外,目前房山良乡新城板块交通以及生活配套设施明显滞后,公共交通出行不便,附近几乎没有大型商超以及医疗配套,距离轨道交通房山线良乡南关站约有6公里的距离,驾车约仍需要十几分钟,良乡新城板块街区道路也有待完善。这更加剧了项目间的竞争。
区域未来发展如何
房山区被业内公认为是地产价值洼地,未来发展如何从以往发布的政策规划中可见一斑。2017年9月发布的北京总规(2016-2035)显示,为落实城市战略定位、疏解非首都功能、促进京津冀协同发展,在北京市域范围内形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构,着力改变单中心集聚的发展模式,构建北京新的城市发展格局。
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