投资,则是以盈利为目标,否则,经测算胜算概率小,自然就不会去冒那个险,买房也是这个道理。大家可不要认为刚需不应该去算这个,认为反正是自住嘛。其实则不然,现在90后,95后的财务意识比我们那个时候要高出不少,即便是买首套房,同样也会考虑未来房子是否有增值潜力,也为后面置换打下基础。
本文权当是一个探讨,在数据上尽可能贴近实际,一些无法求证的数据只能推断,可能存在一定的不严谨性,其结果不作为买卖房的依据。
参数设定:
目前房产总价:120万,含办理产证的各项费用(3万),为拎包入住的装修房。
首付款:3成,35.1万。
贷款:7成,81.9万。
房贷利率:按5.5%算。
按揭周期:30年。
长期定存年利率:4%
先看10年持有成本
1.首付款利息成本=35.1万*4%*10年=14.04万。
2.10年时间偿还本金为14.3万元,由于不是一次性偿还的,时间从1个月到10年不等,取中值5年时间算,本金成本为:14.3万*4%*5年=2.86万。
3.偿还房贷利息,30年期取前10年,为41.5万。
还有一项收益,即租金。按中等城市平均租售比算,总价120万左右的房子的租金在2000元/月左右。10年的租金收益约为:2000元/月*12个月*10年=24万。
这里需要说明是,这2种情况需要另算:1.如果是毛坯房的话,则需要装修后才能有这个租金收益,其收益会有4-6万的打折;2.房屋空置的话,不仅少了这部分租金收益,还需承担6-7成的物业费;
那么,10年的总持有成本就出来了,即14.04万+2.86万+41.5万-24万=34.4万。
由此可知,10年后,房价要达到以下这个数才不算亏钱。
34.4万/120万*100%=28.6%,即,在现有价格上增长约29%。同样的道理,无论你现在什么价格买入,在此基础上乘以29%,就是10年后的保本价格。
这里需要注意的是,这仅是算保本情形,但我们知道,以保值为目标的买房,还要算账通货膨胀的情况,这个又是多少呢?
说实在的,目前还没看到这方面的具体数据,国家定期发布的CPI仅指特定类别,而整个商品的价格变化则不受这个约束。记得有经济专家自己估算了一下,在过去20年,现金购买力以平均每年7.5%的速度在减少。所以,算持有房产的保值属性,还要加上每年7.5%的贬值率。考虑到货币供应与GDP增长高度的一致性,未来10年,随着经济增速逐步放缓,货币增速也应有一个趋缓的过程,所以,适当调低通胀率至6%。
上篇:
下篇:
ricn realestate