打印内容易居研究院研究员王梦雯告诉21世纪经济报道记者，深圳楼市已以存量房交易为主，在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下，刚需转而进入二手市场。长期来看，深圳宅地供应逐年下降，二手房成交规模上行；同时深圳在本轮周期降温较早，2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。
但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反，当地的调控还在加码。
王梦雯指出，从绝对值来看，深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底，深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本，后续深圳成交将有所回落，暂无大幅回暖可能。
所谓“三价合一”，是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日，深圳多个部委联合发布规定，二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，以最低值作为计算基数确定贷款额度。
改善性需求升温
严厉的限购和限贷政策下，尽管总体仍处在成交量下滑阶段，但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力，正在发生变化。
链家研究院的调研结果显示，全国二手房市场来看，2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中，刚需与改善性需求占到80%，是市场的绝对主流。
这在调控热点城市更加明显。上述调研结果显示，链家检测的14个重点城市中，有10个城市的投资需求占比小于10%，最低的北京只有1%。
在投资需求受到严格抑制的背景下，刚需与改善需求的变动值得关注。
以北京为例，链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，调控后，北京二手房市场的复苏迹象始于刚需板块，并在4月呈现出向改善板块轮动的迹象。
杨现领指出，这主要体现在总价段和购房环线结构的改变上。一方面，从总价段来看，400万以下物业成交占比环比下降2.5个百分点，400-700万及700-1000万物业成交占比均提升了1.6个百分点；另一方面，4月北京二环内二至三环物业(三环内主要以位置改善为主)成交量环比分别增加21.3%和12.2%，明显高于其他环线增速。
而随着购买力更强的改善性需求开始转向二手房市场，单价较高的改善性物业成交占比上升，结构性拉升了北京二手房均价。4月链家北京成交均价为60013元每平方米，与去年同比下跌9%，但环比则上涨1.5%。
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