从土地购置面积来看,土地成交继续低位稳定,2019年1-5月土地购置面积增速同比下降33.2%,降速虽较前值收窄0.6pts,这也与近期土地市场回暖密切相关,部分热门城市诸如天津、杭州土地成交量依旧实现了同环比齐增。预判6月,我们认为开发企业土地面积购置增速仍有望小幅回升。
04、物业待售面积持续减少,住宅库存较2018年初下降21%
截止到5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少452万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积减少22万平方米,商业营业用房待售面积减少28万平方米,待售面积继续保持下滑趋势,库存量仍处在下降通道。
此外,各类物业类型库存均在下降,其中住宅库存下降最快,较2018年初减少21%,考虑到后续成交仍有回落风险,库存下降的速度将继续放缓。商、办库存延续下滑趋势,但基于存量基数大且销售困难,未来多渠道去库存的道路依旧漫长。
展望
01、不同能级城市表现将持续分化,销售面积仍将下行而金额有望保持微增
整体来看,随着市场成交热度转淡,前5月销售规模已有所回落,但考虑到下半年房企将迎来业绩冲刺,整体成交规模还将有一定的增长,而增速或将延续小幅下行态势,主要源于各能级城市的结构性分化。
在市场政策、价格等保持相对稳定情况下,一线、核心二线城市积压的观望购房需求逐渐释放,销售仍将保持稳中有升。尤其值得关注的当属长、珠三角等都市圈的核心城市,因城市基本面良好和源源不断的外来人口涌入,需求面稳固支撑,在下半年仍会有相对亮眼的表现。而三四线城市由于此前热潮所消耗的购买力尚未恢复,加之棚改货币化安置政策逐步退潮,购买力局限也将导致部分城市的销售面积持续下行,而这部分又占全国销售总量的60%以上比重,势必拖累整体销售同比继续下行,另一方面,因为房价保持稳定甚至小幅增长,销售金额仍能有望保持增长。
02、新开工面积将保持高位,但增速或将小幅回落
考虑到目前融资层面尚无收紧政策出台,房企在资金宽裕情况下将会考虑加紧在窗口期开工,且下半年恰逢企业冲刺业绩,在强调回款的客观压力下,多数企业也会加紧工期和加快推盘节奏,因而也会刺激下半年房地产开发企业的新开工绝对量稳步增长,维持高位。但是由于2018年下半年基数较高,加之目前已经有增速回落的征兆,因而预判新开工增长动力略有不足,增速或将小幅回落。
03、土地购置增速将低位回升,核心一二线城市仍是争夺焦点
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