2019年以来,不仅棚改市场规模显著缩量,而且多数省市逐渐调降乃至取消货币化安置,实物安置比例呈趋势性上升态势,致使棚改拆迁进度明显放缓。从克而瑞研究中心调研情况来看,除少数棚改片区因体量小或整体改造难度大之外,多数城市成规模的棚改片区早已改造完毕。
02
烟台、驻马店等棚改退潮 楼市下行压力加剧
实际上,不少三四线城市因为棚改规模下降,整体成交量大幅下滑,山东烟台和河南驻马店最为典型。棚改规模渐次退潮,成为楼市由热转冷、市场下行压力不断加剧的重要因素。
2018年下半年以来,棚改缩量,烟台、驻马店等房地产市场逐渐转冷,市场需求及购买力渐显疲态,疫后市场下行压力不断加剧。
以烟台为例,2016-2018年,棚改货币化安置加速推进,计划开工量逐年提升至3.4万套。受此影响,烟台房地产市场持续转暖,2017年商品住宅成交面积升至685万平方米,创历史新高。
至2019年,烟台棚改计划开工量跌至3607套,同比骤降89%,2020年计划开工量进一步回落至792套,同比再降78%。与之相对应的是,2020年烟台房地产市场下行压力加剧,1-11月累计成交352万平方米,同比仍降18%。
河南驻马店情况也不容乐观,2018年驻马店棚改市场建设“大干快上”,全年计划开工量飙升至10.8万套的历史高位,至2020年计划开工量下滑至1.4万套,较2018年下降87%。表现在房地产市场,2018年下半年市场转冷,市场观望情绪明显提升,新开盘项目普遍出现蓄客不足、去化率下降的情况,疫后驻马店市场持续转冷,且愈加严峻。
从市场表现来看,整体表现出两种市场状态。一方面优质客户已被释放殆尽,整体客户质量在下降,价格成为首要关注因素,潜在置业群体普遍捂紧钱袋子,全城看房比较价格,购房决策周期明显拉长,并对价格异常敏感,价差100元/平方米便成为买不买的重要因素。另一方面,迫于现金流周转压力,本土中小房企以价换量,最高降幅达到20%-30%,市场普遍预期房价将转跌,进一步加剧市场观望情绪。
03
徐州、淮安等楼市成交回升 大规模棚改仍是稳定剂
对于徐州、淮安等城市而言,大规模棚改仍是稳定剂。2020年,房地产市场复苏强劲,成交企稳回升甚至创新高。
2020年徐州、淮安棚改市场规模仍处高位。其中,徐州棚改计划开工量多达3.85万套,较2018年高峰期增长10%;淮安棚改计划开工1.33万套,同比增长18%。
大规模的棚改发挥了重要的稳定剂作用,一定程度上拉动楼市强劲复苏。
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