以徐州为例,受惠于乡镇进城刚需、主城区存量改善以及返乡置业需求持续释放,2020年徐州房地产市场强劲复苏,3月以来成交稳步提升,同比跌幅收窄乃至转正,并在6月成交升至162万平方米,创近年来单月新高。前11月累计成交1255万平方米,同比增长9%,预计徐州全年成交规模将达到1400万平方米,再创历史新高。
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棚改拉动效力减弱 亳州、阜阳等楼市由热转冷
仍有一部分城市,虽然棚改市场规模整体仍处高位,但棚改对楼市拉动力明显减弱。典型如亳州、阜阳等城市,2020年阜阳棚改计划开工量多达2.9万套,亳州计划开工量更由2018年1.6万套稳步提升至2020年3万套,累计增长85%。
从成交情况来看,2016年下半年,阜阳房地产市场进入“卖方市场”,市场供不应求出现抢房潮,2019年下半年,阜阳房地产市场进入“买方市场”,新开盘项目售价普遍低于市场预期,疫后阜阳市场短暂复苏,3月成交明显放量,但5、6月市场疲态尽显,成交显著下滑,9月市场惨淡,10月房企竞相降价跑量,城南板块房价由“9”字头跌至“8”字头,棚改带动作用明显弱化。
亳州也较为典型,疫情之下,房地产市场阶段性转暖,但三季度市场再度转冷。主城区市场需求基本饱和,市区家庭户均2-3套房,再购房需求羸弱;乡镇客户购买力则多有不济,其对价格异常敏感,而对品牌、产品力等不甚在意,全城看房比对价格是常态。尽管棚改拆迁户购买力依旧充裕,近郊补偿标准4000-5000元/平方米,补偿资金足以购买1-2套商品房,但由于市场需求趋于饱和,难以从根本上扭转市场所面临的需求瓶颈。
整体来看,棚改渐次退潮,多数省市棚改开工量或将持续下滑,其对房地产市场影响重大,对楼市拉动力或将趋势性递减。
随着棚改所带动的大批增量购房需求快速抽离,或将加剧三四线城市市场下行压力。短期内强三线城市市场需求增长乏力,成交或将步入下降通道,疫后弱三四线不仅成交缩量,而且市场预期房价转跌。
中长期来看,楼市前景终将回归到城市基本面。强三线城市外来人口持续净流入,市场需求依旧充裕,并有较强购买力支撑,市场前景可期。弱三线城市本地人口不断外流,市场需求瓶颈尽显,叠加前期房价快速上涨,市场购买力难免透支,市场前景则难言乐观。
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