以刚刚经历了人事变动的蛋壳公寓为例,近期发布的2020年一季报显示,公司一季度总营收19.396亿元,同比增长62.5%;但净亏损却高达12.344亿元,同比扩大51%。而在此之前,蛋壳公寓也一直处于亏损状态。与蛋壳公寓类似,刚刚上市的青客公寓业绩也不容乐观。年报数据显示,2019年青客公寓净亏损达到4.98亿元,而近三年累计净亏损已达12.42亿元。
据不完全统计,今年公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的中小公寓数量高达16家,其中七成由于“高收低出”(长租公寓企业为了短时间内抢夺房源,企业支付给房东的租金高于租客支付的租金,属于亏本经营)的模式导致。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出,在今年的疫情影响下,长租公寓企业面临两个难题。因为租金下降是整体租赁市场的趋势,包括租赁成交周期的增加,所以在这种情况下,更加考验长租公寓企业的运营能力。此外,主要收入来源受困,也更加考验长租公寓企业的资金筹措能力。
然而让更多的业内人士担心的是,在出现高进低出的价格倒挂后,“资金池暴雷”可能是所有长租公寓必须要防范的金融性风险。
“这个问题去年就已经出现了,基本华东暴雷的最后都在这个问题上,给房东月付款,但租客至少一个季度起付,这还不包括双方的服务费、空置期免租等。”北京某头部长租公寓负责人透露,今年起,自己所在的公司已经将房东付款从季付款改为月付款,目的就是为了加大手中现金流,与之相对的便是沉淀资金的产生。
他给记者算了笔账,在合理空置期内,长租公寓方面收房一般按照14个月两个月空置期外加20%的服务费,以一套5000元/月租金的房源为例,在收到房子后,中介将给房东打出首月房租,即5000元,随后两个月为空置期,不需要打租金,第四个月的租金将扣除20%的服务费,给付4200元,而这四个月里,即便空出一个月空置期,后三个月平进平出的情况下,经纪公司依然可以从租客手中获得15000元的租金,即产生6800元的差额,而在随后的租赁期内,由于付款周期的不同,这种差额将一直存在。“这部分资金一直属于灰色地带,算不算资金池,全行业都在侥幸,整个盘子运作的好可以,一旦出问题,收了租客的,房东没给,就暴雷。”
对于这样的问题,易居企业集团CEO丁祖昱也曾指出,从金融的角度来看,经历了初期资本狂热期,近两年国内整体融资环境相对收紧,长租公寓进入融资瓶颈期。目前市场融资结构较为单一,住房租赁专项债券仍为主要融资工具,为刺激租赁市场良性发展,租赁住房行业亟需金融创新,探索多元化融资方式。
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