打印内容8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。参会的还包括银保监会、证监会、外汇局、交易商协会，以及部分房地产企业负责人。
此次座谈会的核心直指房企融资监管。一个关键信息是，央行、住建部会同相关部门已形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
这是继7月24日“房地产工作座谈会”召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现“三稳”预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。
从以往经验看，政策出台的基本逻辑大致相同：市场一过热，调控政策就紧随其后。和过去相比，这次政策的最大的变化是，从房企的角度划定不同“红线”，避免政策“一刀切”。
01
房企融资将进一步收紧
此次座谈会传达了几个重要信息：
1. 实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度
2. 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则
3. 完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度
此前，据媒体报道，央行出台房地产融资新规，并设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。
除此之外，未经证实的座谈会具体内容显示，还有2个观察指标：拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。
这意味着，房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容。结合7月24日房地产工作座谈会关于金融政策的描述，即防止资金违规流入房地产市场，今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。
接下来房地产市场融资环境将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
02
三季度为政策调整高峰期
过去十年，政策出台与房地产市场呈现出很强的周期性特征，政策调整与房地产涨落密切相关。
从过去几年政策出台的规律来看，从3月份开始市场一般是全年市场较为活跃的时期，三季度市场会迎来一系列调整。
从政策内容来看，“房住不炒”仍然是近年来政策的主基调，确保房地产市场保持平稳健康发展。此次座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。
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