从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫，也能通过激活三四线楼市，并对冲因热点楼市投资和消费下滑而影响今年增长和就业目标，还能避免三四线楼市的供应过剩局面。2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施连接已初见成效，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，加上银监会强调房贷支持合理需求，今年M2增长12%，货币化安置再次被强调，可以说都市圈疏导需求的时代已经来临。
从近期管理层部署和热点楼市调控动向看，特别从李克强总理在政府工作报告中提出“分类调控、发展公租、提高货币化安置”来看，楼市政策的“两分法”路径越来越清晰：热点城市“挤泡沫”、三四线城市“去库存”，发挥稳增长、防风险的重大作用，助推今年GDP6.5%左右的目标顺利实现。当前，热点城市房价开始回落，但就二手住房价格看，1月有51个城市上涨，比上月增加5个，一线城市涨幅连续两个月扩大，足见房价上涨动力犹存。
分类调控，意味着热点楼市继续“挤泡沫”。从近期媒体报道和笔者走访看，尽管热点城市成交量下滑，各地房价基本稳定并有回落趋势，但持有多套房的投资需求并未大面积退场，场外潜在资金依然虎视眈眈。目前，不少投资性购房者仍在通过宽松的市场融资，“以租养供”来腾挪或加杠杆。毕竟，2017年M2将增长12%左右，货币稳健中性，融资畅通，利率较低，而租金近年来明显上涨，降价出售的“接盘需求”很庞大，接受预售管制的新盘（如上海嘉定）均获得较高的开盘去化。甚至，很多机构和个人投资者估计，楼市两三年的“小周期”特征显著，加上今年在6.5%左右的GDP增长目标下，下半年“稳增长”压力或将增加。
因此，对于热点城市的楼市而言，尽管当前成交量已跌去了40%左右，但价格依旧在历史最高位僵持着。热点城市楼市的这种“价滞量跌”局面，意味着经过了2015年至2016年近一倍的房价大涨后，热点楼市累积的泡沫风险尚未得到有效释放。近期，京沪等热点城市“十三五”土地供应规划相继出炉，无一例外都将紧缩供地。考虑到多数热点城市近5年（2012-2016年）住宅用地供应下滑了30%左右，这又使市场增强了对未来房价将继续上涨的预期。同时，尽管热点城市的楼市量价受到了抑制，但需求外溢非常突出。去年以来，三四线楼市回升明显，大城市的卫星城楼市量价回升幅度还超过了热点城市。
很显然，人口向大城市迁徙，公共服务集中于热点城市的趋势短期内不会改变。本轮以需求抑制和资金管控为特征的调控，对控制需求释放有效果，但面对人口流入的合理需求，同时也需要满足在流动性宽松背景下的资产配置需求。因此，热点城市将继续加强调控，近期环北京、环上海、杭州等强化限购，这一趋势在今年会延续。本轮调控“堵住需求”的同时，要利用腾出的宝贵“窗口”，开启长效机制以“疏导需求”。今年，楼市长效机制建设有两个重点，租售并举和都市圈建设。租售并举“落地”，需公共服务改革（租房可享受公共服务）、消费观念培育，这在中长期内才能见效。李总理在这次政府工作报告中提出发展公租。壮大公租是规模化租赁的生力军，符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状，当能助推新市民“扎根”城市，夯实租售并举。
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