从当下我国经济发展的现实看，都市圈建设或是分类调控的切入点，这既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫，也能通过激活三四线楼市，并对冲因热点城市楼市投资和消费下滑而影响今年增长和就业目标，还能避免过去三四线楼市因刺激政策而导致的供应过剩局面。去年底以来，主管部门特别强调将住房需求疏导到大城市的周边。疏导途径有两个，增强三四线城市和大城市之间基础设施互联互通水平和公共服务均等化。2015年以来，高铁、轨道交通等基础设施连接已初见成效。目前，我国三大都市圈已规划了密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊已开工或运营。加上银监会强调房贷支持合理需求，今年M2增长12%，货币化安置再次被强调，可以说都市圈疏导需求的时代已经来临。
事实上，2016年底，都市圈内的三四线城市或者卫星城，才是楼市最为**的区域。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、珠海、东莞等城市的房价同比上涨了40%至60%，涨幅比一线城市高出近20个百分点，涨幅最高（68%）的是昆山。从体量上看，2016年东莞和惠州新房成交均超过了10万套，这一规模是深圳的两倍；以廊坊为主环北京和以昆山、太仓为主的环上海，成交量均超过了北京和上海本地成交的60%。从购买力来看，惠州49.4%、佛山25.7%、固安57.4%、太仓32.1%的房子，分别被深圳、广州、北京和上海居民买走。
很清楚，北上广深及周边形成了当下我国楼市四大“主力区域”，深莞惠、广佛、环上海、环北京四大区域年度成交金额均在5000亿左右，合计占全国20%的份额。2015年至2016年，热点城市房价暴涨，一线与三四线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市需求被迫溢出。而随着轨道交通的延伸，以大城市为核心的“1小时生活圈”正在形成，大城市购房需求实现的半径向外延伸。
“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走”。随着都市圈内人口和产业的重构，公共配套也会因需求增长而相继到位。这样，我国都市圈内三四线城市住房对核心城市住房的替代效应就凸显了，大城市的楼市边界由此大大拓展。一方面，部分购房需求自然跟着产业转移；另一方面，“1小时生活圈”成了现实后，借助于密集的轨道交通，高度集中在大城市的需求会向外疏导，类似于“东京+7个副都心”、“纽约+新泽西”、“首尔+仁川和京畿道”等国际大都市通行的“中心城市+卫星城”模式就建立起来了。2016年底以来，我国都市圈内三四线城市土地市场繁荣，显示大城市与周边土地市场开始接轨。未来，随着轨道交通和公共服务相继投入，大城市购房需求将向外转移，在这个发展过程中，泡沫风险渐进释放，我国楼市有望获得中长期的稳定。
打印内容
