第四，接着要分析上述问题背后的利益驱动及其相关制度机制所存在的问题，以寻求应对方略。住宅价位上升所表现的“热”，在要素可流动情况下反映的是该领域需求旺盛，供给不足，竞争中趋利的市场主体，会顺应价格变化趋势的引导，将可支配的要素投入这些“热点”领域以追求高回报——搞市场经济，这种利益驱动下的要素流动本无可厚非，政府需注意的，一是维持公平竞争环境，促进市场择优汰劣，二是注意弥补“市场失灵”，施行必要的政府引导。这两条都需要基础性制度建设作为前提和体制依托。在我国住宅房地产领域，运行机制基本上已与市场竞争机制接轨，如商品房开发商拿地，要经“招拍挂”的竞争，开发商提供的成品房销售，要在竞争中随行就市，这些都是必要的，但仍然存在问题，一是公平竞争往往还不充分，甚至发生扭曲（如开发商往往要私下里与政府管理部门非规范地“处关系打通关节”）;二是住宅房地产业相关的市场失灵，还需得到政府的调节与弥补。这种市场失灵，一是体现在低收入“弱势群体”的“住有所居”问题，商品房市场解决不了，需政府规划并牵头建设与优化管理来提供保障房；二是住宅用地供给必有限度，具有自然垄断性质，需要有高水平的国土开发规划与合理供地及相关的统筹协调土地收储制度和基本农田“占补平衡”制度等的配套；三是还必须考虑在中国城镇化高速推进阶段，中心区域房地产价格总体必然呈现“上扬曲线”的大模样，需借鉴国际经验，在住房保有环节通过立法推出房地产税收制度，作为长期发展中的“压舱石”，抑制市场逐利的“炒房”及其必然带来的大起大落式波动。以上三条，第一条在中国已有基本框架，但还必须积极改善公租房与共有产权房为主的保障房供给体系及其管理、运行制度机制；第二条总体来看还有明显欠缺，亟需扩大“地票”改革试点，普遍优化国土开发规则与土地收储制度；第三条，则仅有上海、重庆两地“柔性切入”的房产税试点，中央十八届三中全会明确提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”，亟待解决其如何贯彻落实的问题。正是由于前述三方面的基础性制度建设不到位，我国住宅房地产市场在前面十余年的几轮政策调控中，总体特征是治标而不治本，政府行为在限购限贷与取消限购限贷两端来回往复，被称为“打摆子”，“坐过山车”，热也不行，冷也不行，政府方面和百姓方面都焦虑、难受，而一线城市和其他接近高端或中高端的城镇中心区，商品房成交价总体上呈现迅猛涨势（同时“火”与“冰”的市场分化也在近年更加明显）。所以，相当多中心区域投资的“比较利益”，向消费性住宅房地产方面的倾斜以及与此伴随的对生产性实体经济投资发展的冷落，便成为一个两者关系中不能不关注的重要问题。
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