5月13日南京楼市调控再度升级。根据《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,14日起,南京市新购房3年“限卖”,新房销售须公证摇号。即便在调控基调格外严厉的北京,目前也尚未祭出“限卖“招数,南京限购、限贷、限价、限卖“四限”齐发,堪称“全国最严”。
被称为“新宁十条”的新政最大亮点在于,在限购、限贷、限价基础上再添“限卖”,明确:居民家庭、企事业单位、社会组织等5月14日之后新购买的住房,须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。商品住房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行;二手住房在《南京市网上存量房交易监管系统》的合同打印时间或合同确认提交时间于《通知》执行日零点之前的,按照老政策执行。
3年“限卖”政策,仅“限”从5月14日零点之后购买的新房和二手房。而14日前认购、成交的住房包括未取得不动产权证的,均“既往不咎”。新购买期房取证周期一般需要2年,也就是说,新政执行后购买的新房期房,实则“限卖”时限是5年。
纵观以往历次调控,无论限购、限贷还是调整税费,均针对交易环节。除试点房产税的上海和重庆外,对房地产持有环节的调控几乎没有,“限卖”则填补了这一空缺。南京“限卖”背后,折射的是当地楼市投资需求屡禁难止的困局,以及由此带来的供需失衡的现状。至昨日晚,南京新房库存仅2.17万套,可售周期不足4个月。
“限卖”意在回撤货币流动性的同时,降低房产本身的流动性,以严厉打击短期游资炒作行为。与房地产税相比,尽管“限卖”设定一定年限,且可能随市场形势变化而产生变数,但在政策存续期,其打击短期“炒客”的效果或比房地产税明显,尤其与限购、限贷结合后,短线交易空间消失,促使量价回归理性。
而南京限卖政策不溯及新政前成交的住房,也体现出当地政府调控的智慧,即在供需矛盾整体仍然突出的情况下,市场也应保有一定的流动性,此前成交的住房仍能持续供给二手房市场,确保购买及租赁需求。
堵投机炒热市场的同时,南京给房企定价设规矩,明确延续住房价格备案政策,对申报价格高于区域水平的房源,根据成本调查情况,物价部门组织相关部门集体论证,进行价格指导;同时将住宅配套产权车位和储藏室纳入价格备案范围,以保持备案价格水平基本稳定。南京将全面推行新建商品住房销售价格诚信承诺制度,督促开发企业加强内部价格管理,防止价外加价、强制服务以及采取使用权转让等名义变相涨价行为。