日前，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对当前租赁和销售市场的不规范行为提出了明确要求及惩处办法。相关业内人士认为，这是对住房租赁市场的管理首次上升到条例的高度，也是房地产调控长效机制的一部分。
自从去年底中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”以后，人们对这个定位非常期待。会议也提出，要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落”。长效机制的提出非常必要，因为我国局部城市房价上涨过快，已经影响到我国的金融稳定与实体经济发展。
房地产市场长效机制应该是一个组合拳，包含多种手段，比如，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展；加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等市场主体的行为；还包括，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，同时严格限制信贷资金用于投资投机性购房。此外，长效机制还包括对地方政府的要求，使地方政府负主体责任，这可能需要把控制房价列入地方政府的考核体系。此次出台的租赁与销售管理条例，是建立长效机制的重要一步。
2003年出台的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号，简称18号文件），核心思想是减少保障性住房在住房市场的比例，强调房地产在国民经济增长中的支柱产业地位。2007年，当一些城市房价过快上涨之后，国务院又出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，简称24号文件），核心内容则是强调住房保障，除了市场化，政府还要适度保障中低收入阶层的居住需求。可见，在市场化与保障的定位之间，住房制度在不断取得一种平衡。可以预见，这种保障将是多层次的，需要多管齐下，不仅仅是在房屋交易市场进行调控，也要开始重视租赁市场的作用。
住房体系主要由自有产权住房、租赁住房和保障房组成。租赁住房领域在房地产调控中一直处于从属地位。这部分是因为，相比房地产销售市场，租赁住房市场的矛盾并不十分突出，租房者受房价快速上涨的影响相对较小。
完善租赁市场的意义，不仅仅在于规范租赁市场（比如各种价格乱象、信息不对称等），而是给房屋租赁市场赋予更多的一层深意，即将它作为地产长效机制中的一个重要部分，承担一部分住房保障的功能。完善的租赁市场也可以帮人们解决居住问题，买房不是满足居住需求的唯一途径。根据相关测算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到 2010 年我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，约为21.05%。在高房价的情况下，通过租赁市场缓解一部分住房需求与压力，有较大操作空间。
打印内容
