打印内容今年上半年，土地市场相对平稳，高价地对市场预期的影响有所减弱。但业内人士认为，若要全面评价出让规则调整带来的影响，则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升，在下一个市场上升周期到来时，这些规则对房价的影响，可能会进一步体现出来。
7月4日，上海挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗住宅用地。这两宗地块体量不大，底价也不高，但其中一项出让条款却引人注意：竞得人必须在出让年限内，100%自持物业。这也意味着，该地块所建项目只得出租，不能出售。
这并非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出现由房企全自持拿下的地块。
作为房地产调控的一部分，去年以来，土地出让规则出现了明显调整。上述案例中的“限售”即是新特点之一。如保定、珠海在部分土地出让中，就祭出了“十年限售”的条款。
另一个特点是“限价”，配合已经广泛使用的配建制度，在限制土地出让总价的基础上，竞标配建部分（通常是保障房）的面积，已成为热点城市土地出让中的“标配”。
本月初，石家庄新推出的三宗土地，则同时对土地价格和商品房价格实施“限价”，并与“限售”结合。此前保定已推出这一制度，且随着三四线城市地价的攀升，这类规则正呈蔓延之势。
今年上半年，土地市场相对平稳，高价地出现频率明显下降，高价地对市场预期的影响有所减弱，似乎说明规则的调整颇有成效。但业内人士认为，若要全面评价出让规则调整带来的影响，则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升，在下一个市场上升周期到来时，这些规则对房价的影响，可能会进一步体现出来。
“拉高”与“做低”
7月初，石家庄正定新区推出三宗住宅用地，并提出“双限双竞”规则。具体而言，在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的情况下，先竞土地价格，未超过土地最高限价的，按报价最高者得的原则确定竞得人；超过土地最高限价的，在该最高限价基础上，向下竞房屋销售平均价格，按出价最低者得原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于下限时，则停止竞拍，该宗地流拍。
不仅如此，这三宗土地还被锁定了十年限售期，即竞买人在房屋销售时须告知购买者，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。
对此，北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，每家企业对土地成本的核算不太一样，但由于配建部分的成本相对固定，企业往往最看重商品房部分的预期售价，据此来核算盈利空间，并确定拿地成本。
他表示，按照上述地块的规则，商品房售价被限制，相当于项目的货值被固定下来。土地价格被限制，相当于土地成本被固定下来。项目要想盈利，就只能压缩开发成本。“但开发成本往往跟质量成正比，如果开发成本不高，容易造成户型差、配套不足、容积率被拉高等。”
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