打印内容当前土地出让中盛行的“限售”要求，被认为与此有着类似的逻辑。该人士表示，“限售”相当于变相压低项目的预期售价，由于盈利空间受限，开发商只得在成本上做文章。
住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌向21世纪经济报道记者表示，这类规则虽然能将房价控制在一定水平，但可能会造成“降质减配”的情况，影响居住体验。
另一类较为流行的出让规则为“限价+配建”，即限定土地最高价格，竞拍配建的保障房或其他房屋面积。
这类规则最早始于北京，如今已成为各大热点城市的“标配”。7月5日，佛山禅城区一宗土地拍卖中，甚至深化为“限价+竞人才住房+竞自持面积”。
上述规则显然可以有效限制高价地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。
以7月5日福州市闽侯县两宗宅地出让为例，最终两块地未扣除配建部分的成交楼面价均不超过1万元/平方米。但由于配建比例均超过一半，当地业内人士分析，分摊到商品房部分的土地成本将达到2万元/平方米。如果继续竞拍，这部分成本还会进一步提高。
有分析人士如此解读这种逻辑：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，纯商品房地块承担的成本就越高。
对于这种情况，企业的惯用应对手段为“拉高”和“做低”。具体做法为，在保证配建规模的前提下，尽量提高配建部分的容积率。相应地，商品房的部分容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的住宅。表现在项目布局上，配建部分显得“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。
“也可以反过来理解：拉高商品房部分的价格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房价格并未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住体验还被牺牲了。
成本压力仍大
“限价”与“限售”的做法，起源于一线城市，从去年下半年开始，已在各热点城市大行其道。按照业界的主流观点，随着三四线城市地价攀高，这类做法正在向这些城市蔓延。
今年6月28日和7月6日，浙江湖州在两次土地拍卖中，就采取了“限房价、限车位价、限装修价、竞地价”的规则；7月5日，安徽芜湖一宗土地出让采取的规则为“限地价、竞市场调控房”。
专家认为，这类出让方式的推广，有其正面效果。如有助于减少高价地的出现，并减少高价地对市场预期带来的刺激。
今年以来，市场上的高价地已明显减少。根据中国指数研究院统计，今年上半年，全国300个主要城市中，一线城市土地交易的平均溢价率为22%，同比下降40个百分点；二线城市的平均溢价率为32%，下降17个百分点；土地出让规则调整较少的三线城市，溢价率为57%，上升32个百分点。
上篇：
下篇：
ricn realestate
